Reforma estrutural durante a locação: direitos e deveres

O prédio na Savassi decidiu trocar a coluna de água de todo o edifício e, para isso, precisa abrir a parede do banheiro de um apartamento alugado. O inquilino reclama do transtorno, o proprietário não sabe se pode obrigar a obra, e ninguém tem certeza de quem paga o quê. Reforma durante a locação embaralha três coisas que precisam ficar separadas: o que é obra necessária, o que é melhoria voluntária e quem tem direito a receber de volta o que gastou.

Os três tipos de benfeitoria

A lei classifica as obras conforme a finalidade, e essa classificação define quem paga e quem é reembolsado.

• Necessárias: conservam o imóvel ou evitam que ele se deteriore, como reparar telhado, tubulação ou estrutura. São indispensáveis.
• Úteis: aumentam ou facilitam o uso, como criar um armário embutido ou fechar uma varanda com autorização.
• Voluptuárias: são de mero deleite ou embelezamento, como um espelho decorativo ou um jardim ornamental.

A ressalva importante: o contrato pode conter cláusula em que o inquilino renuncia ao direito de indenização e retenção por benfeitorias. Muitos contratos trazem isso, então leia essa cláusula antes de tirar conclusão sobre reembolso.

Quem paga a reforma estrutural?

Estrutura é do proprietário. Obras que preservam a integridade do imóvel, coluna de água, laje, telhado, fundação, instalação elétrica de base, são responsabilidade de quem é dono. O inquilino cuida da manutenção do dia a dia e dos pequenos reparos ligados ao uso. Se o inquilino faz, por urgência, uma reforma necessária que era do proprietário, ele em geral tem direito a ser indenizado, porque evitou um dano maior. Comunicar antes, por escrito, evita discussão sobre valor depois.

O inquilino é obrigado a aceitar a obra?

Depende da natureza e da urgência. Obras necessárias e as determinadas pelo condomínio, o inquilino precisa tolerar, ainda que causem transtorno, porque preservam o imóvel e o edifício. Em contrapartida, ele tem direitos. Se a reforma durar mais de dez dias, cabe abatimento proporcional no aluguel pelo período em que o uso ficou prejudicado. E se a obra tornar o imóvel praticamente inabitável por tempo relevante, o inquilino pode até pedir a rescisão sem multa. Bom senso e comunicação resolvem a maior parte desses casos antes de virarem litígio.

E as melhorias que o inquilino quer fazer?

Mudanças que alteram a estrutura ou a característica do imóvel dependem de autorização escrita do proprietário. Pintar uma parede de outra cor, furar para instalar prateleiras, trocar um piso: o que é reversível e cosmético costuma ser tolerado, mas o inquilino deve devolver o imóvel no estado combinado, o que conecta esse tema diretamente com o de imóvel devolvido com danos e como acionar a garantia. Já intervenções pesadas, derrubar parede, mexer em hidráulica, exigem autorização e, muitas vezes, aprovação do condomínio.

Direito de retenção: o que é e quando vale

Um ponto que gera confusão é o direito de retenção. Em tese, quem faz uma benfeitoria indenizável pode reter o imóvel, ou seja, permanecer nele, até receber o que gastou. Na prática, esse direito quase sempre é afastado por cláusula no contrato de locação, em que o inquilino renuncia à indenização e à retenção por benfeitorias. É por isso que a regra geral tem tantas exceções: o que vale mesmo é o que está escrito no seu contrato.

Se o contrato é silencioso e a benfeitoria é necessária, a discussão fica mais aberta, e aí a documentação da obra pesa. Guarde nota fiscal, fotos e a autorização, quando houver. Sem prova do que foi feito e de quanto custou, fica difícil sustentar qualquer pedido de reembolso ou de retenção, mesmo quando a lei em tese o permitiria.

O que registrar antes de qualquer obra

Reforma sem papel é conflito adiado. Antes de começar, registre por escrito o que será feito, quem paga, o prazo, se haverá abatimento no aluguel e como o imóvel deve ficar ao final. Fotos do antes e do depois protegem os dois lados. Registre também o prazo combinado para a conclusão da obra e o que acontece se ela atrasar, porque obra que se arrasta é uma das maiores fontes de atrito entre proprietário e inquilino. Esse cuidado com documentação é o que transforma uma obra tensa em um acerto tranquilo, e é parte do que a gestão profissional organiza, presente no aluguel mensal e sem fiador da LUVI HOME.

Mais situações de manutenção e responsabilidade estão reunidas na categoria de gestão. Como benfeitorias envolvem cláusula contratual e valores, confirme o seu caso com um advogado antes de fechar qualquer acordo de reembolso.

Perguntas frequentes

Quem paga a reforma estrutural do imóvel alugado?

O proprietário. Obras que preservam a estrutura, como coluna de água, telhado e fundação, são dele. O inquilino cuida da manutenção do uso cotidiano e dos pequenos reparos.

O inquilino é obrigado a aceitar obra durante a locação?

Obras necessárias e as determinadas pelo condomínio precisam ser toleradas. Se durarem mais de dez dias, cabe abatimento no aluguel, e obra que inviabilize o uso pode gerar rescisão sem multa.

O inquilino recebe de volta o que gastou em melhorias?

Benfeitorias necessárias costumam ser indenizáveis; as úteis, se autorizadas. Mas o contrato pode ter cláusula de renúncia à indenização e retenção, então leia essa parte antes.

Posso fazer reforma no imóvel que aluguei?

Mudanças estruturais dependem de autorização escrita do proprietário e, às vezes, do condomínio. Ajustes reversíveis costumam ser tolerados, mas o imóvel deve voltar no estado combinado.