Direito de preferência do inquilino: o cuidado da administradora na venda

O proprietário decide vender o imóvel que está alugado — e pede para a administradora "resolver logo isso". O problema é que "resolver logo" pode custar caro se o direito de preferência do inquilino for ignorado. O artigo 27 da Lei do Inquilinato é claro: o locatário tem prioridade para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros. Desrespeitar essa regra pode anular a venda.

Como funciona o direito de preferência na prática?

Antes de firmar qualquer contrato de compra e venda com terceiros, o proprietário precisa notificar o inquilino com todos os termos da oferta: preço, condições de pagamento (à vista, financiamento, prazo de parcelamento), prazo para desocupação, e quaisquer outros encargos incluídos.

O inquilino tem 30 dias corridos para manifestar interesse em comprar nas mesmas condições. Se ele exercer o direito, tem prioridade sobre qualquer outro comprador. Se deixar o prazo passar sem se manifestar, renuncia ao direito para aquela transação específica.

O artigo 33 da Lei vai além: se o imóvel for vendido sem a notificação adequada, o inquilino pode depositar em juízo o valor da venda e requerer que o imóvel seja transferido para seu nome — mesmo que a venda já tenha sido concluída com outra pessoa.

Qual é o papel da administradora nesse processo?

A administradora, como representante do proprietário, é normalmente quem conduz a notificação. Os erros mais comuns que levam a disputas judiciais:

Notificação incompleta: informar apenas o preço, sem detalhar as condições de pagamento, é suficiente para o inquilino contestar que a notificação foi adequada.

Notificação por canal informal: um aviso por WhatsApp não substitui a notificação formal. A lei exige que o inquilino seja comunicado de forma que fique documentada.

Prazo insuficiente: o proprietário quer fechar rápido, a administradora adianta o prazo. Se o inquilino alegar que não teve os 30 dias completos, a venda pode ser contestada.

Condições diferentes do que foi oferecido ao comprador final: se o proprietário aceitar desconto ou condição especial do comprador e não tiver oferecido o mesmo ao inquilino, há irregularidade.

O inquilino tem de se manifestar dentro de 30 dias?

Exatamente. O silêncio por 30 dias equivale a renúncia. A manifestação precisa ser expressa e nas mesmas condições — se o inquilino quiser negociar preço ou prazo diferente, não está exercendo a preferência, está fazendo uma contraproposta.

O proprietário pode ou não aceitar a contraproposta — ela não é obrigatória.

E se o inquilino abrir mão expressamente da preferência?

Pode fazer isso por escrito, antes mesmo de receber a notificação formal. Alguns proprietários pedem essa renúncia no próprio contrato de locação ou no momento em que decidem colocar o imóvel à venda. A renúncia é válida, mas precisa ser inequívoca — um e-mail simples dizendo "pode vender, não tenho interesse" pode ser contestado depois.

O mais seguro é um documento assinado com firma reconhecida ou por plataforma de assinatura eletrônica confiável.

Quando o contrato de locação tem cláusula de vigência registrada?

Se o contrato de locação foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis com cláusula de vigência (artigo 8º da Lei do Inquilinato), o novo proprietário é obrigado a manter o contrato até o vencimento. Sem o registro, o comprador pode denunciar o contrato com prazo de 90 dias.

A administradora deve checar se o contrato tem essa cláusula antes de iniciar qualquer negociação de venda — é uma informação que afeta diretamente o valor e a atratividade do imóvel para compradores.

Para entender outras situações em que a administradora precisa de atenção jurídica, leia sobre sucessão do contrato de aluguel em caso de morte. Mais sobre o tema em gestão de imóveis.

A LUVI HOME orienta proprietários sobre o processo correto de venda de imóvel alugado, garantindo que o direito de preferência seja respeitado e a transação seja segura.

Perguntas frequentes

O inquilino pode bloquear a venda do imóvel exercendo o direito de preferência?

Não bloqueia — ele tem prioridade para comprar nas mesmas condições. Se não exercer o direito dentro de 30 dias ou não tiver recursos para comprar, o proprietário pode vender a terceiro.

O que acontece se o imóvel for vendido sem notificar o inquilino?

O inquilino tem até 6 meses após o registro da venda para depositar em juízo o valor pago e requerer o imóvel para si. A venda pode ser desfeita judicialmente.

O inquilino é obrigado a sair se o imóvel for vendido?

Depende. Se o contrato tiver cláusula de vigência registrada em cartório, o novo dono mantém o contrato. Sem o registro, o comprador pode pedir desocupação em 90 dias.

A preferência vale também para imóvel em leilão ou partilha?

A preferência do artigo 27 é para venda voluntária. Em leilão judicial, partilha de herança ou arrematação, regras específicas se aplicam — o inquilino deve consultar advogado sobre seus direitos.