Reajuste do aluguel: como conferir se esta correto

Voce recebeu o novo boleto e o aluguel subiu mais do que esperava. Antes de pagar sem questionar, saiba que o reajuste do aluguel tem regras especificas -- e erros de calculo sao mais comuns do que parecem. Este guia mostra como funciona o reajuste, como calcular voce mesmo e o que fazer se o valor estiver errado.

Como funciona o reajuste do aluguel

A Lei do Inquilinato permite que o contrato defina o indice de reajuste anual. O reajuste so pode ocorrer uma vez por ano, no aniversario do contrato, e deve seguir o indice contratual. Nenhum proprietario pode reajustar mais de uma vez por ano nem usar um indice diferente do contratado.

Se o contrato nao especificar o indice, o reajuste deve ser negociado entre as partes. Na ausencia de acordo, pode-se acionar a revisional judicial.

Quais indices sao usados

IGP-M (Indice Geral de Precos -- Mercado): publicado pela FGV, foi o indice tradicional do mercado de alugueis por decadas. Pode variar muito -- em 2020 chegou a 23% em 12 meses, o que gerou contratos impagaveis. Muitos proprietarios e imobiliarias migraram para o IPCA desde entao.

IPCA (Indice Nacional de Precos ao Consumidor Amplo): publicado pelo IBGE, e o indice oficial de inflacao do governo. Tende a ser mais estavel e previsivel. Cada vez mais contratos usam IPCA como padrao.

INPC (Indice Nacional de Precos ao Consumidor): similar ao IPCA, mas com peso maior em familias de baixa renda. Menos usado em alugueis, mas aparece em alguns contratos antigos.

| Indice | Quem publica | Caracteristica | |---|---|---| | IGP-M | FGV (mensal) | Pode ter alta volatilidade | | IPCA | IBGE (mensal) | Referencia de inflacao oficial | | INPC | IBGE (mensal) | Menos usado em alugueis | | IGP-DI | FGV (mensal) | Variante do IGP-M |

Como calcular o reajuste voce mesmo

O calculo e simples. Voce precisa de: o valor atual do aluguel, o indice contratado e o periodo de acumulado (12 meses anteriores ao aniversario do contrato).

Formula: Novo aluguel = Aluguel atual x (1 + variacao do indice / 100)

Exemplo: aluguel de R$ 2.000, contrato aniversariou em outubro, indice e IPCA. Voce busca o IPCA acumulado dos ultimos 12 meses (outubro do ano anterior a outubro atual). Se o IPCA acumulado for 4,62%, o calculo e:

2.000 x 1,0462 = R$ 2.092,40

Onde buscar o indice correto: - IGP-M: site da FGV (fgv.br) -- secao "Indices de precos" - IPCA: site do IBGE (ibge.gov.br) -- secao "IPCA" - Ambos tambem ficam no Banco Central: bcb.gov.br/calculadora

Erros mais comuns no calculo do reajuste

Usar o indice do mes errado: o indice correto e o acumulado dos 12 meses anteriores ao mes de aniversario do contrato, nao o indice do mes atual.

Reajustar antes do aniversario: o contrato so pode ser reajustado no mes em que completa um ano, nao antes.

Usar indice diferente do contratado: algumas imobiliarias substituem o IGP-M pelo IPCA (ou vice-versa) sem aditivo assinado. Isso e ilegal.

Cobrar reajuste dois anos seguidos sem correcao: se o proprietario "esqueceu" de reajustar no ano anterior, ele nao pode cobrar o acumulado de dois anos de uma vez no terceiro ano. O reajuste e anual, nao acumulado retroativamente.

O que fazer se o valor estiver errado

Calcule voce mesmo usando a formula acima. Se o valor cobrado diferir do calculado, reuna os comprovantes (contrato, boletos anteriores, indice do IBGE ou FGV).

Contate a imobiliaria por e-mail, de forma educada mas direta: "Refiz o calculo do reajuste conforme o IPCA acumulado do periodo e cheguei ao valor de R$ X. Solicito esclarecimento sobre a diferenca." Guarde o e-mail.

Se nao houver resposta ou a imobiliaria mantiver o valor errado, voce pode: pagar o valor que calculou e notificar por escrito que o excedente nao e devido, ou pagar o valor cobrado e pedir restituicao da diferenca.

Em ultimo caso, o PROCON e os Juizados Especiais Civeis (para valores ate 20 salarios minimos) sao caminhos para resolver o problema sem advogado.

Na Luvi Home todos os contratos especificam o indice e a data de reajuste de forma clara. Acesse nossa plataforma para encontrar imoveis de aluguel com total transparencia. Veja mais conteudos em Gestao de Imoveis.

Perguntas frequentes

O proprietario pode trocar o indice de reajuste no meio do contrato?

Nao sem consentimento do inquilino. A troca de indice exige aditivo assinado pelos dois lados. Sem isso, o indice original do contrato prevalece.

O que e reajuste pela media do indice?

Alguns contratos usam a media de varios indices (por exemplo, media entre IGP-M e IPCA). E valido desde que esteja especificado no contrato.

Posso recusar o reajuste e pagar o valor antigo?

Nao e recomendado pagar menos sem formalizar. O ideal e contestar o calculo por escrito e negociar. Pagar menos sem acordo pode ser interpretado como inadimplencia parcial.

Se o indice ficar negativo, meu aluguel diminui?

Depende do contrato. Alguns contratos preveem que o aluguel nao pode ser reduzido mesmo com indice negativo. Outros aplicam a variacao para baixo. Leia a clausula de reajuste do seu contrato.