Despejo conduzido pela administradora: o passo a passo legal

Três meses de aluguel em aberto. A negociação não avançou. O seguro fiança não cobre mais. Agora vem a pergunta que todo proprietário teme fazer: "quanto tempo vai levar o despejo?"

A resposta honesta: depende — da comarca, do juiz, do rito escolhido, do comportamento do réu. Mas o processo tem etapas bem definidas, e uma administradora com advogado parceiro ágil faz diferença considerável.

Por que a administradora não faz o despejo sozinha

Tecnicamente, o despejo é um ato judicial: requer ação proposta pelo advogado do proprietário, decisão do juiz e execução por oficial de justiça. A administradora coordena o processo, mas não substitui o advogado.

O que a administradora faz: - Documenta o histórico de inadimplência com datas e valores - Notifica o inquilino por escrito (pré-requisito para a ação) - Contrata ou indica o advogado especializado em locação - Acompanha os prazos e alimenta o proprietário com atualizações

O passo a passo do despejo por falta de pagamento

Passo 1 — Notificação extrajudicial

Antes de qualquer ação judicial, o proprietário precisa notificar formalmente o inquilino sobre o débito e dar prazo para purgação da mora (pagamento do valor em atraso). A notificação costuma ser enviada por cartório.

Prazo típico: 3 a 5 dias para o inquilino se manifestar.

Passo 2 — Propositura da ação de despejo

Se o inquilino não pagou nem respondeu, o advogado ingressa com a ação de despejo por falta de pagamento. O rito da Lei do Inquilinato prevê que o réu pode purgar a mora em até 15 dias após a citação, pagando o débito integral (aluguel + encargos + custas + honorários).

Passo 3 — Citação do réu

O inquilino é citado pelo oficial de justiça ou por edital (se não for encontrado). A partir da citação, começam os 15 dias de prazo para purgação.

Passo 4 — Sentença e mandado de despejo

Se não houver purgação, o juiz profere sentença e expede o mandado de despejo. O prazo para cumprimento voluntário é de 30 dias, contados da intimação.

Se o inquilino não sair, o oficial de justiça executa o despejo, que pode incluir o uso de força policial.

Prazo total estimado

| Etapa | Prazo típico | |---|---| | Notificação extrajudicial | 5 a 10 dias | | Citação na ação | 10 a 30 dias | | Purgação da mora | 15 dias | | Sentença e mandado | 30 a 90 dias | | Cumprimento (após sentença) | 30 dias | | Total estimado | 3 a 6 meses |

Em comarcas mais ágeis (como algumas varas de locação em São Paulo) o processo pode ser mais rápido. Em comarcas com volume alto de processos, pode levar mais.

O que acelera o despejo

• Seguro fiança: quando há seguro, a seguradora pode contratar o despejo de forma mais ágil por ter interesse direto
• Rito sumário bem documentado: inadimplência com registros claros de data, valor e tentativas de contato aceleram a instrução do processo
• Advogado com especialidade em locação e bom relacionamento com a vara competente

O que o proprietário recebe durante o processo

Enquanto o despejo tramita, o proprietário geralmente não recebe o aluguel — salvo se houver seguro de aluguel garantido cobrindo o período de inadimplência.

Por isso, o seguro de aluguel não é detalhe: é a diferença entre o proprietário ficar 4 meses sem renda do imóvel ou receber normalmente enquanto o processo corre. Vale pedir à administradora as condições e o custo de cada opção de garantia antes de locar.

Para entender como a gestão age antes de chegar ao despejo, leia sobre acordo extrajudicial de aluguel: como a gestão evita o tribunal. Mais sobre gestão: /blog/categoria/gestao. Para locação com proteção e gestão profissional: luvihome.com.

Perguntas frequentes

Quanto tempo leva um despejo por falta de pagamento?

Em média entre 3 e 6 meses, dependendo da comarca, da agilidade da citação e do comportamento do inquilino. Comarcas com vara especializada em locação costumam ser mais ágeis.

O inquilino pode evitar o despejo mesmo depois que a ação foi proposta?

Sim. Até 15 dias após a citação, o inquilino pode purgar a mora — pagar o débito integral com aluguel, encargos, custas e honorários — e o processo é extinto.

A administradora conduz o despejo ou precisa de advogado?

Precisa de advogado. A administradora documenta, notifica e coordena, mas a ação judicial é proposta por advogado habilitado. Muitas administradoras têm advogados parceiros especializados em locação.

O proprietário recebe o aluguel enquanto o despejo tramita?

Em geral não, salvo se houver seguro de aluguel garantido contratado. O seguro cobre os meses de inadimplência enquanto o processo judicial corre, protegendo a renda do proprietário.