Quando reajustar o aluguel sem perder o bom inquilino

O IGP-M acumulou 12,8% no ano passado — e o bom inquilino que está no seu apartamento há três anos, paga sempre no dia 1 e nunca ligou para reclamar de nada, pediu para conversar sobre o reajuste. Como você lida com isso?

Essa é uma das tensões mais práticas do mercado de locação. Não tem resposta única, mas tem um jeito de pensar que ajuda a não errar nas duas direções: cobrar menos do que o mercado ou perder um inquilino que valia muito mais do que a diferença.

O que a lei diz (e o que ela não resolve)

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite reajuste anual pelo índice acordado em contrato — IGP-M, IPCA ou outro. Se o contrato prevê IGP-M e o índice fechou em 10%, você tem direito a aplicar os 10%.

Direito e conveniência são coisas diferentes.

Aplicar o índice cheio quando o mercado local não suporta esse patamar pode resultar em inquilino saindo, imóvel vazio por 45 a 90 dias e custo de readequação (pintura, pequenos reparos, taxa de corretagem) que consome o valor que você tentou preservar. Faça a matemática antes de decidir.

Mito vs. verdade: IGP-M é o melhor índice?

Mito. O IGP-M é fortemente influenciado pelo câmbio e pelos preços no atacado — não tem relação direta com custo de moradia ou com o poder aquisitivo de quem aluga apartamento.

Em anos de dólar alto, o IGP-M dispara enquanto o mercado de aluguel residencial permanece estagnado. O resultado: proprietário aplica o reajuste, inquilino não consegue pagar, relação deteriora.

O IPCA é mais aderente ao custo de vida real. Muitos contratos novos migraram para ele após os anos de IGP-M explosivo. Se você está negociando um contrato novo ou uma renovação, IPCA tende a gerar menos conflito.

Como calcular o reajuste justo na prática

Antes do vencimento do prazo, faça dois levantamentos:

1. O que o contrato manda: multiplique o aluguel atual pelo índice acumulado nos 12 meses anteriores à data de aniversário.
2. O que o mercado está praticando: refaça o comparativo de imóveis similares no mesmo bairro (mesmo exercício da definição de preço inicial).

Se o valor corrigido pelo índice ficou igual ou abaixo da mediana de mercado: aplique o índice. Você está dentro do mercado.

Se o valor corrigido ficou acima da mediana: considere aplicar parcialmente. Um reajuste de 6% quando o índice indica 11% pode ser muito mais rentável do que trocar de inquilino.

Quanto custa perder o inquilino bom?

Costuma custar mais do que parece. Considere:

• 1 a 3 meses de vacância (R$ 2.800 × 2 = R$ 5.600 em um apartamento mediano de SP)
• Taxa de corretagem (tipicamente 1 aluguel)
• Pintura e reparos de entrega (R$ 800 a R$ 2.500 dependendo do estado)
• Possível inadimplência do próximo inquilino (o anterior pagava em dia)

Total: facilmente R$ 10.000 a R$ 15.000. Se a discussão é sobre R$ 150/mês de diferença no reajuste, o cálculo fala por si só.

Como abordar a conversa

Não espere o inquilino perguntar. Entre em contato 60 dias antes do vencimento, apresente o índice e abra espaço para uma conversa. Isso transmite transparência e reduz resistência.

Se o inquilino questionar: mostre o comparativo de mercado. Não é uma questão de generosidade — é uma questão de você saber o que o imóvel vale e estar alinhado com a realidade.

Se chegar a um acordo parcial, formalize em aditivo contratual. Não deixe combinado verbal.

Quando faz sentido aplicar o índice cheio

Quando o imóvel está claramente abaixo do mercado e o inquilino sabe disso. Quando o mercado local está aquecido e há demanda real. Quando a relação com o inquilino já estava complicada de qualquer forma.

E quando você tem segurança operacional — sabe que, se precisar relocar, tem suporte para fazer isso com agilidade. Gestoras como a Luvi, por exemplo, simplificam esse processo para proprietários que não querem lidar com anúncio, visitas e triagem sozinhos.

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Perguntas frequentes

Posso reajustar o aluguel antes de 12 meses?

Pela Lei do Inquilinato, o reajuste só pode ocorrer após 12 meses da assinatura ou do último reajuste. Reajustes mais frequentes precisam de acordo expresso entre as partes.

O que acontece se eu não reajustar no prazo?

Você perde o direito de cobrar o período que passou. O reajuste só vale a partir do momento em que é comunicado formalmente — vale a pena usar a data certa.

IGP-M ou IPCA: qual escolher no contrato novo?

O IPCA tende a ser mais estável e aderente ao poder aquisitivo do inquilino, reduzindo conflitos em anos de câmbio volátil. O IGP-M pode ser vantajoso para o proprietário em ciclos específicos, mas traz mais risco de vacância.

Posso aplicar um reajuste menor do que o índice contratual?

Sim, desde que seja em benefício do inquilino e acordado entre as partes. Formalize em aditivo assinado para evitar questionamentos futuros.