Lei do Inquilinato em 2026: o que vale e o que mudou

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) tem mais de 30 anos e ainda é o código-base que regula praticamente toda locação residencial no Brasil. Não é perfeita, mas é o que existe — e conhecê-la faz toda a diferença entre sair do aluguel com caução devolvida ou perder meses brigando no juizado.

Em 2026, o texto principal da lei continua o mesmo, mas há entendimentos consolidados nos tribunais e mudanças pontuais que afetam a prática cotidiana de quem aluga e de quem é locador.

O que nunca mudou — e vale relembrar

Prazo de devolução de caução: o proprietário tem 30 dias após a devolução do imóvel para devolver a caução (se for em dinheiro). Passado esse prazo sem justificativa, cabe cobrança com correção.

Reajuste só com aviso: o proprietário não pode simplesmente cobrar aluguel mais caro de um mês para o outro. O reajuste precisa estar previsto no contrato (com índice e periodicidade) e ser comunicado com antecedência.

Benfeitorias: o inquilino pode fazer pequenas reformas necessárias com autorização prévia. Benfeitorias úteis e necessárias costumam ser indenizáveis pelo proprietário; voluptuárias (só para embelezar), geralmente não.

Prazo mínimo de contrato residencial: não existe na lei um prazo mínimo obrigatório, mas contratos com prazo inferior a 30 meses permitem ao proprietário retomar o imóvel ao fim do prazo sem precisar de justificativa. Contratos de 30 meses ou mais exigem motivo legal para não renovação.

O que mudou na prática recente

Assinatura eletrônica: amplamente aceita nos tribunais para contratos de locação desde a consolidação do Marco Civil Digital. Não há necessidade de reconhecimento de firma para contratos residenciais eletrônicos.

Garantias digitais: consolidaram-se como modalidade aceita. Seguro-fiança e fiança locatícia por fintech estão no mesmo patamar legal que o fiador pessoa física.

Despejo emergencial encerrado: a Lei 14.216/2021 (emergencial, pandemia) foi encerrada. O rito normal de despejo voltou a valer integralmente.

Locação por temporada em plataformas: o debate sobre se Airbnb e similares são locação de temporada ou serviço de hospedagem ainda tem contornos indefinidos em alguns municípios, mas a tendência nos tribunais é tratar como locação quando o prazo é inferior a 90 dias.

Tabela: direitos e deveres resumidos

| Tema | Inquilino | Proprietário | |---|---|---| | Conservação do imóvel | Manter em bom estado de uso | Entregar em condições de uso | | Impostos e taxas | Paga o que o contrato disser | IPTU pode ser repassado ao inquilino por contrato | | Reformas | Precisa de autorização | Pode vetar alterações estruturais | | Visita ao imóvel | Aviso prévio sempre | Não pode entrar sem autorização do inquilino | | Reajuste de aluguel | Pode negociar índice | Só pode reajustar conforme contrato |

Os três pontos que mais geram conflito

1. Vistoria de saída: a disputa sobre quem paga o quê persiste. Documente o imóvel em fotos datadas na entrada e na saída. Isso resolve a maioria dos conflitos.

1. Multa por rescisão antecipada: a lei limita a 3 meses de aluguel, mas alguns contratos têm fórmulas diferentes. Leia antes de assinar.

1. IPTU: a lei permite que o contrato transfira o IPTU para o inquilino. Se não estiver expresso no contrato, o IPTU é do proprietário.

Para entender como o contrato eletrônico de aluguel tem validade jurídica, há uma matéria complementar. Mais sobre direitos e mercado em /blog/categoria/mercado. Se você procura imóvel para alugar sem fiador com contrato claro e digital, acesse luvihome.com.

Perguntas frequentes

O proprietário pode entrar no imóvel sem avisar o inquilino?

Não. A Lei do Inquilinato garante ao inquilino a posse do imóvel durante o contrato. O proprietário precisa de autorização do inquilino para visitar, mesmo para vistoriar.

Quanto tempo tenho para receber a caução de volta?

O proprietário tem 30 dias após a entrega das chaves para devolver a caução. Passado esse prazo sem justificativa, você pode cobrar com correção monetária.

O inquilino pode fazer reformas no imóvel alugado?

Reformas pequenas e necessárias podem ser feitas com autorização por escrito do proprietário. Alterações estruturais ou estéticas sem autorização podem resultar em cobrança ao sair.

Qual é a multa por sair do aluguel antes do prazo?

A lei limita a multa a 3 meses de aluguel, proporcional ao tempo restante. Verifique se o seu contrato usa essa fórmula ou outra variação.