Imóvel alugado que vai à venda: o direito de preferência

Você está há três anos alugando um apartamento no Funcionários, em BH. O proprietário liga avisando que vai vender. Você tem interesse em comprar, mas não sabia que tem o direito legal de ser o primeiro a receber a oferta.

O direito de preferência do inquilino existe e está previsto na Lei do Inquilinato. Mas tem prazo, condições e consequências específicas quando descumprido. Muitos inquilinos perdem esse direito por não saber que existe. E muitos proprietários criam problemas sérios por ignorar a obrigação.

O que é o direito de preferência

Quando o imóvel alugado for colocado à venda, o proprietário é obrigado a oferecer o imóvel ao inquilino primeiro, nas mesmas condições que ofereceria a qualquer comprador. Isso inclui:

• Preço de venda
• Forma de pagamento (à vista, parcelado, financiado)
• Prazo para conclusão do negócio
• Condições especiais (isenção de ITBI, pagamento de corretagem)

Se o inquilino aceitar nas mesmas condições, tem prioridade sobre qualquer outro comprador.

Prazos que não podem ser ignorados

O proprietário deve notificar o inquilino por escrito com todas as condições da venda. A partir do recebimento da notificação, o inquilino tem 30 dias corridos para manifestar interesse.

Passados os 30 dias sem resposta ou com resposta negativa, o proprietário pode vender para quem quiser, mas não em condições mais favoráveis do que as ofertadas ao inquilino. Se vender mais barato ou com prazo maior para o novo comprador, o inquilino terá motivo para questionar.

Ponto crítico: o prazo de 30 dias é fatal. Inquilino que não responde em 30 dias perde o direito, não há prorrogação, não há "eu não vi a notificação a tempo" como desculpa legal.

O que acontece se o proprietário não avisar

Se o proprietário vender o imóvel sem notificar o inquilino, ou em condições diferentes das notificadas, o inquilino tem o direito de depositar judicialmente o preço de venda e requerer para si o imóvel, desde que o faça em até 6 meses a contar do registro da escritura de compra no Cartório.

Isso significa que, mesmo depois de vendido e registrado, o negócio pode ser desfeito se o inquilino agir dentro do prazo. O comprador de boa-fé que adquiriu sem saber da irregularidade fica em posição complicada, daí a importância de verificar, na due diligence, se o imóvel está locado e se o direito de preferência foi cumprido.

Como o inquilino deve agir

Se você é inquilino e recebeu notificação de venda:

1. Leia atentamente as condições: preço, forma de pagamento, prazo
2. Avalie sua capacidade financeira em até 30 dias: se precisar de financiamento, inicie o processo de pré-aprovação imediatamente, 30 dias é pouco tempo
3. Manifeste interesse por escrito: e-mail com confirmação de leitura, carta com AR, notificação via WhatsApp com resposta do proprietário são formas de documentar
4. Se tiver dúvidas sobre o valor de mercado, contrate rapidamente um avaliador ou consulte um corretor de confiança

Se decidir não comprar, o ideal é responder formalmente declinando, isso encerra sua responsabilidade e permite que o proprietário venda sem pendências.

Como o proprietário deve agir

Para não criar passivo jurídico:

1. Notifique o inquilino por escrito (notificação extrajudicial pelo cartório ou AR) com todas as condições da venda
2. Aguarde os 30 dias integrais
3. Se o inquilino declinar, guarde a prova da notificação e da resposta
4. Só feche com comprador terceiro nas mesmas condições, ou superiores para o proprietário

Vender o imóvel a preço menor para um amigo depois de ter negado ao inquilino pode gerar ação judicial. O risco não vale a simplificação.

Para entender como a locação se encaixa em uma estratégia de investimento mais ampla, explore o blog de investimentos imobiliários. E se quiser conhecer mais sobre gestão profissional de locação, acesse luvihome.com.

Perguntas frequentes

O inquilino tem direito de comprar o imóvel antes de qualquer outra pessoa?

Sim. A Lei do Inquilinato garante o direito de preferência ao inquilino na venda do imóvel alugado. O proprietário é obrigado a oferecer o imóvel ao inquilino primeiro, nas mesmas condições da venda. O inquilino tem 30 dias para aceitar ou recusar.

O que acontece se o proprietário vender o imóvel sem avisar o inquilino?

O inquilino pode depositar judicialmente o valor da venda e requerer o imóvel para si, desde que o faça em até 6 meses a contar do registro da escritura no cartório. Isso pode desfazer a venda mesmo após concluída, por isso compradores devem verificar se há locação ativa antes de comprar.

O inquilino pode perder o direito de preferência?

Sim. Se o inquilino não responder à notificação em 30 dias corridos, o direito de preferência expira automaticamente. Também perde o direito quem responde negativamente ou propõe condições diferentes das ofertadas. O prazo é fatal, não há prorrogação.