Dividir a renda de aluguel de imóvel herdado entre irmãos

Três irmãos herdam o apartamento dos pais na Pampulha. Ninguém quer morar nele, todos querem a renda. Parece simples: aluga e divide por três. Só que a partir do divide por três começam as perguntas que ninguém pensou: quem administra, quem declara o quê, e o que fazer quando um irmão quer vender e os outros não. Herança de imóvel para render é uma sociedade que ninguém escolheu, e sociedade sem regra vira briga.

Enquanto o inventário não termina

Antes da partilha formal, o imóvel pertence ao espólio, uma massa de bens ainda em nome de quem faleceu. Já dá para alugar, com autorização, mas a renda pertence ao espólio e deve ser tratada dentro do inventário. Muitas famílias já colocam o imóvel para alugar durante o inventário para não deixá-lo parado, e isso é possível, desde que documentado e com o aval de quem conduz o processo.

Depois da partilha: vocês viraram um condomínio

Concluída a partilha, cada irmão recebe uma fração ideal do imóvel. Se são três em partes iguais, cada um tem um terço. Juridicamente, vocês formam um condomínio, a co-propriedade do Código Civil, que não se confunde com o condomínio do prédio. E aqui valem regras importantes:

• Os frutos, ou seja, o aluguel, se dividem na proporção das quotas de cada um.
• As decisões sobre o imóvel se tomam pela maioria, calculada pelo valor das quotas, não pelo número de cabeças.
• Cada condômino responde pelas despesas na mesma proporção.

Cada irmão declara a sua parte

No imposto de renda, não existe declarar tudo em um CPF e repartir por fora. Cada irmão declara a sua fração do aluguel como rendimento e, se o inquilino for pessoa física, recolhe o carnê-leão sobre a parte dele. Um terço do aluguel, um terço do imposto. Misturar tudo na conta de um só irmão gera problema para todos no cruzamento da Receita.

O nó clássico: um quer vender, os outros não

Esse é o conflito mais comum. Pela lei, ninguém é obrigado a permanecer em condomínio. O irmão que quer sair pode vender a sua fração, mas os outros condôminos têm direito de preferência para comprá-la em igualdade de condições. Se ninguém no grupo quiser comprar e o imóvel não puder ser dividido fisicamente, a saída pode ser a venda do imóvel inteiro e a repartição do valor. Não é o ideal para quem queria manter a renda, mas é o direito de quem quer sair.

Checklist para evitar a briga

1. Façam um acordo escrito de como o imóvel será administrado e quem cuida do dia a dia.
2. Definam desde já como entra e sai dinheiro: conta separada para o aluguel, rateio de despesas.
3. Cada um declara a sua fração no imposto, sem centralizar em um só.
4. Combinem o que acontece se um quiser vender, antes de a situação surgir.
5. Considerem uma gestão profissional neutra, que cuida de contrato, cobrança e repasse proporcional.

Esse último ponto costuma ser o que salva a relação familiar: quando um terceiro cuida do contrato, da cobrança e do repasse transparente para cada herdeiro, ninguém precisa cobrar ninguém no almoço de domingo.

Quando ninguém quer administrar

Na prática, o problema de imóvel herdado raramente é o dinheiro em si, é a administração. Um irmão mora em outra cidade, outro não tem tempo, um terceiro acha que faz tudo sozinho e ninguém reconhece. O aluguel atrasa, o inquilino liga para quem não decide, a manutenção fica no limbo, e a conta do condomínio ninguém sabe quem pagou.

Quando são três ou mais herdeiros, a decisão por maioria do valor das quotas ajuda a destravar escolhas, mas não resolve o desgaste do dia a dia. É nesse ponto que uma administração externa costuma pagar o próprio custo. Ela cuida do contrato, cobra o inquilino, organiza a manutenção e repassa a cada herdeiro exatamente a fração que lhe cabe, com a prestação de contas transparente que ninguém dentro da família quer fazer para o outro.

O imóvel na Pampulha do começo desta matéria vira um problema só quando os três irmãos tentam administrá-lo pelo grupo de família, entre indiretas e cobranças. Tratado como o ativo que é, com regra escrita e gestão neutra, ele volta a ser o que os pais provavelmente quiseram deixar: uma renda que une, em vez de uma dívida de convivência que separa. Antes de qualquer decisão sobre vender, manter ou reformar, vale reunir os irmãos, colocar as regras no papel e, se necessário, ouvir um advogado para blindar o acordo.

Se o patrimônio é maior, vale entender quando faz sentido uma holding familiar para os imóveis, e cada herdeiro precisa dominar o imposto de renda do aluguel recebido. Mais sobre patrimônio e renda na categoria de investir. Para transformar o imóvel herdado em renda com gestão e repasse transparentes, veja como rentabilizar o imóvel. Cada família tem particularidades, então confirme o seu caso com um advogado e um contador.

Perguntas frequentes

Como dividir o aluguel de um imóvel herdado entre irmãos?

Na proporção da fração de cada herdeiro. Sendo três irmãos em partes iguais, cada um recebe um terço do aluguel e responde por um terço das despesas.

Cada irmão declara a sua parte do aluguel no imposto?

Sim. Cada herdeiro declara a sua fração como rendimento e, se o inquilino for pessoa física, recolhe o carnê-leão sobre a parte dele.

E se um irmão quiser vender e os outros não?

Ele pode vender a sua fração, mas os demais condôminos têm preferência na compra. Se ninguém comprar e o imóvel for indivisível, pode-se vender o todo e repartir.

Dá para alugar o imóvel durante o inventário?

Sim, com autorização de quem conduz o processo. A renda pertence ao espólio e deve ser tratada dentro do inventário até a partilha.