Cláusula de vigência em caso de venda: o cuidado da administração

O proprietário vendeu o apartamento. O inquilino morava lá há 18 meses num contrato de 30 meses, e a cláusula de vigência estava tanto no contrato quanto averbada na matrícula. O comprador sabia disso antes de fechar o negócio. Resultado: o inquilino permanece no imóvel pelo tempo restante, o comprador assumiu como novo proprietário-locador e o aluguel continua sendo pago normalmente. Nenhuma surpresa para ninguém.

Agora imagine o contrário: sem a cláusula averbada, o novo dono tem 90 dias para pedir a desocupação. O inquilino que montou uma rotina no bairro, colocou os filhos na escola próxima e reformou a cozinha precisa sair em 3 meses. Esse cenário existe — e acontece mais do que deveria.

O que é a cláusula de vigência e onde ela aparece

A cláusula de vigência é uma disposição contratual prevista no artigo 8 da Lei do Inquilinato que garante ao inquilino o direito de permanecer no imóvel até o final do prazo contratual, mesmo que o imóvel seja vendido a um terceiro.

Mas ela só vale se duas condições forem cumpridas: estar escrita no contrato de locação (a cláusula precisa constar expressamente, não se presume) e estar averbada na matrícula do imóvel no cartório de registro de imóveis antes da transferência de propriedade.

Sem a averbação, a cláusula vale entre proprietário e inquilino, mas não obriga o comprador, que pode invocar o artigo 8 da lei para pedir a desocupação em 90 dias.

Por que a averbação é responsabilidade da administradora

Num contrato de locação com prazo relevante (24 meses ou mais), a administradora tem o dever de orientar o proprietário sobre a necessidade de averbar o contrato — e, se autorizada, executar esse procedimento.

A averbação funciona assim: o contrato de locação é levado ao cartório de registro de imóveis onde a matrícula do imóvel está registrada; o cartório anota na matrícula que existe locação vigente com cláusula de vigência; qualquer consulta futura à matrícula vai mostrar essa anotação.

O custo é relativamente baixo — emolumentos cartorários que variam por estado — e o benefício para o inquilino é garantia concreta de estabilidade. Para o proprietário, isso pode ser um argumento de marketing na venda: o comprador sabe exatamente o que está comprando.

Como isso afeta a negociação de venda do imóvel

Um imóvel com contrato de locação averbado é vendido "com inquilino." Isso pode ser positivo para o comprador quando ele também é investidor e quer o imóvel rentando desde o início, quando o inquilino tem bom histórico e paga em dia, e quando o aluguel cobre bem o custo de aquisição.

Pode ser neutro ou negativo quando o comprador quer usar o imóvel para moradia própria, quando o aluguel está defasado em relação ao mercado, ou quando o prazo restante de locação é longo (mais de 18 meses).

A administradora orienta o proprietário sobre como posicionar a venda — e qual o perfil de comprador mais adequado quando há inquilino no imóvel.

O que acontece se o contrato vencer durante a negociação de venda

Se o contrato de locação vencer (ou estiver em prazo indeterminado) enquanto o proprietário negocia a venda, a situação é diferente: não há mais prazo fixo a respeitar. O comprador pode pedir a desocupação com 90 dias de aviso, mesmo sem cláusula de vigência — porque a cláusula protege um prazo contratual fixo, não uma locação por prazo indeterminado.

A administradora gerencia essa transição com cuidado: notifica o inquilino nos termos da lei, coordena os prazos com o comprador e organiza a documentação para a transferência.

Veja também o que a administradora comunica ao inquilino quando o imóvel à venda ainda está alugado — o processo de notificação formal é detalhado ali.

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Perguntas frequentes

O que é a cláusula de vigência no contrato de locação?

É a cláusula que garante ao inquilino o direito de permanecer no imóvel até o fim do prazo contratual, mesmo que o imóvel seja vendido. Para valer contra o comprador, ela precisa estar averbada na matrícula do imóvel no cartório de registro.

O comprador de imóvel alugado é obrigado a respeitar o contrato de locação?

Depende. Se a cláusula de vigência estiver averbada na matrícula antes da venda, sim — o comprador assume a locação e não pode exigir a saída do inquilino antes do prazo. Sem averbação, o comprador pode notificar o locatário para desocupar em 90 dias.

Quanto custa averbar um contrato de locação na matrícula do imóvel?

Os emolumentos variam por estado e pelo valor do contrato, mas em geral são custos moderados. Consulte o cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado para obter a estimativa exata.

A cláusula de vigência vale se o contrato estiver em prazo indeterminado?

Não da mesma forma. A cláusula protege um prazo contratual fixo. Num contrato em prazo indeterminado, o comprador pode pedir a desocupação com 90 dias de aviso, pois não há prazo fixo a ser respeitado.