Quanto cobrar de aluguel: como definir o valor certo

Um proprietário em Savassi (BH) colocou o imóvel por R$ 3.800 porque "o vizinho pede isso". Ficou 4 meses vazio. Reduziu para R$ 3.300 e alugou em 10 dias. O prejuízo de 4 meses de vacância (R$ 15.200) foi maior do que se tivesse cobrado R$ 3.300 desde o início e ficado cheio o ano inteiro. Precificação errada é cara.

Por que o "preço do vizinho" não funciona

Imóveis vizinhos parecem iguais mas raramente são. Andar mais alto vale mais. Renovado recentemente vale mais. Com vaga coberta vale mais. Com vista para área verde vale mais. Com condomínio caro vale menos do ponto de vista do locatário, que soma os dois.

Copiar o preço de um imóvel que você não visitou e cuja situação não conhece é trabalhar no escuro.

Como fazer uma pesquisa de mercado séria

Passo 1: Abra Zap Imóveis, VivaReal e OLX. Filtre por bairro, número de quartos e metragem próxima à do seu. Anote pelo menos 8 imóveis disponíveis.

Passo 2: Desconte 5% a 8% dos valores pedidos para estimar o que as pessoas realmente pagam. O anúncio tem viés — proprietários tendem a pedir mais do que fecham.

Passo 3: Identifique os diferenciais do seu imóvel em relação à amostra. Andar alto, varanda, vaga coberta, reformado, ar-condicionado, mobiliado: cada um pode justificar um acréscimo. Ausência dessas coisas exige desconto.

Passo 4: Calcule a rentabilidade desejada. O mercado de locação residencial no Brasil costuma oscilar entre 0,4% e 0,7% ao mês sobre o valor de mercado do imóvel. Se o imóvel vale R$ 500.000, um aluguel de mercado ficaria na faixa de R$ 2.000 a R$ 3.500 — mas o que o mercado local paga é o que manda.

Fatores que sobem o preço

• Reformado recentemente (cozinha, banheiros, piso)
• Mobiliado ou semi-mobiliado (reduz custo de mudança para o inquilino)
• Ar-condicionado em todos os cômodos
• Andar alto com boa ventilação e vista
• Proximidade de metrô, hospital ou universidade
• Aceitar pets (reduz concorrência e eleva demanda)

Fatores que exigem ajuste para baixo

• Condomínio alto (o locatário vai somar aluguel mais condomínio)
• Sem vaga de garagem em região sem metrô
• Reformas pendentes ou imóvel com desgaste visível
• Localização mais afastada de serviços
• Concorrência alta no bairro (muitos imóveis disponíveis)

A conta da vacância

| Cenário | Aluguel | Meses vazio | Receita anual | |---|---|---|---| | Otimista (alto demais) | R$ 3.500 | 3 meses | R$ 31.500 | | Realista (preço de mercado) | R$ 3.200 | 0 meses | R$ 38.400 | | Conservador (abaixo do mercado) | R$ 2.900 | 0 meses | R$ 34.800 |

O cenário "otimista" é o pior. O realista, o melhor — desde que o preço de mercado seja calculado com pesquisa, não no chute.

Quando reajustar o aluguel

O índice de reajuste precisa estar no contrato (IGP-M, IPCA ou acordo livre entre as partes). Não é automático: deve ser comunicado com 30 dias de antecedência e respeitado anualmente. O locador não pode reajustar antes de 12 meses.

Se o IGP-M disparar, como aconteceu em 2020 e 2021, não é obrigação do inquilino absorver o índice cheio. A lei permite negociação. Impor reajuste abusivo é caminho certo para rescisão e nova vacância.

Para entender o processo completo de colocar o imóvel no mercado, veja como colocar seu imóvel para alugar: passo a passo do proprietário.

Se você quer rentabilizar com menos operação, conheça a LUVI HOME em SP, BH e Alphaville.

Perguntas frequentes

Existe uma fórmula para calcular o aluguel ideal?

Não uma fórmula única, mas o benchmarking de mercado é o melhor ponto de partida: compare imóveis similares disponíveis, ajuste pelos diferenciais do seu e valide com a rentabilidade esperada (0,4% a 0,7% ao mês sobre o valor do imóvel).

Posso aumentar o aluguel fora do período de reajuste?

Só com acordo por escrito com o inquilino. O reajuste unilateral antes de 12 meses é vedado pela Lei do Inquilinato.

O IPTU e o condomínio entram no cálculo do aluguel?

Não diretamente, mas o locatário considera o custo total de moradia. Um aluguel "barato" com condomínio alto pode ser menos atrativo que um aluguel um pouco maior com condomínio baixo.

Vale a pena contratar avaliação profissional de aluguel?

Para imóveis de ticket alto (acima de R$ 5.000/mês) ou em disputa de inventário, sim. Um laudo de avaliação de locação emitido por corretor com CRECI dá respaldo legal e calibra melhor o preço.