Como deixar o imóvel pronto para alugar mais rápido

Um imóvel que entra no mercado em bom estado aluga em média duas vezes mais rápido que o equivalente "como está". Soa óbvio, mas a maioria dos proprietários subestima o impacto de uma torneira pingando, de uma pintura amarelada ou de um chuveiro com pressão fraca. O locatário decide em minutos de visita, e a primeira impressão é quase tudo.

O checklist que reduz a vacância

Antes de fotografar e anunciar, percorra o imóvel cômodo a cômodo com olhar crítico.

Estrutura e acabamento

• Pintura: paredes sem manchas, bolhas ou cores muito personalizadas (branco gelo e tons neutros alugam mais rápido)
• Piso: peças soltas repostas, arranhões profundos nivelados
• Teto: sem manchas de infiltração, sem goteiras
• Janelas: vidros inteiros, fechamento correto, mosquiteiros funcionais

Hidráulica e elétrica

• Torneiras sem gotejo (uma torneira pingando por dia desperdiça mais de 40 litros)
• Válvula de descarga regulada
• Chuveiro com pressão adequada e resistência funcionando
• Tomadas e interruptores fixos e funcionando
• Disjuntores do quadro identificados

Cozinha e banheiro

• Rejunte e silicone limpos ou refeitos onde estiver enegrecido
• Gabinetes e portas de armário fechando corretamente
• Box sem vazamento
• Extratores e exaustores funcionando

Quanto gastar na preparação?

Não existe número universal, mas uma regra prática: o investimento em preparação deve ser recuperado em vacância evitada em até dois meses. Se o aluguel for R$ 2.500, você pode gastar até R$ 5.000 em preparação e ainda compensar — desde que o imóvel alugue em menos de dois meses a mais do que ficaria vazio sem a reforma.

A maioria dos reparos de preparação custa bem menos que isso. Uma pintura completa de 2 quartos em São Paulo ou BH: R$ 1.200 a R$ 2.500. Troca de torneiras e chuveiro: R$ 300 a R$ 700. Rejunte novo e silicone nos banheiros: R$ 200 a R$ 400.

O que NÃO fazer antes de alugar

• Não faça reformas que não vai recuperar. Trocar a cozinha completa num imóvel de R$ 1.800 por mês raramente fecha a conta.
• Não decore com gosto pessoal. Papel de parede diferenciado, cores fortes e móveis muito específicos afastam mais locatários do que atraem.
• Não esconda defeitos. Uma infiltração tampada com tinta vai reaparecer na primeira chuva forte — e gerar disputa na saída.

A limpeza faz mais diferença do que a maioria imagina

Um imóvel impecavelmente limpo passa a mensagem de que o proprietário cuida bem do bem. Um imóvel com cheiro de mofo, janelas sujas e cozinha engordurada faz o locatário imaginar os problemas que encontrará depois de assinar.

Invista numa faxina pesada antes das fotos e das visitas. Uma equipe de limpeza pós-obra ou pós-saída de inquilino cobra entre R$ 300 e R$ 600 para um apartamento padrão. Vale cada real.

Antes das fotos, a apresentação

Retire todos os itens pessoais que sobraram (quadros, enfeites, pertences do inquilino anterior). Deixe os ambientes com o mínimo necessário para dar escala. O locatário precisa imaginar o próprio móvel no espaço. Abra janelas, ligue luzes e fotografe com luz natural sempre que possível.

Para aprender a fazer fotos que realmente convertem em visitas, veja o guia fotos que alugam o seu imóvel: o que fazer antes de anunciar.

Se você prefere delegar essa preparação para quem conhece o mercado, conheça o serviço de setup da Stay Luvi para imóveis em SP, BH e Alphaville.

Mais estratégias para proprietários: /blog/categoria/gestao.

Perguntas frequentes

Preciso reformar o imóvel antes de alugar?

Depende do estado atual. Pequenos reparos (pintura, torneiras, rejunte) quase sempre compensam. Reformas grandes precisam de cálculo: o aumento de aluguel ou a redução de vacância cobre o custo em prazo razoável?

Pintura nova faz diferença para alugar mais rápido?

Sim, especialmente se as paredes estão amareladas, com manchas ou em cores muito personalizadas. Tinta branca ou off-white é a escolha mais segura e agrada a maioria dos perfis de locatário.

O que é faxina pós-saída e quanto custa?

É uma limpeza profunda feita após a saída do inquilino anterior, cobrindo azulejos, fogão, geladeira, janelas e pisos. Em São Paulo e BH, custa entre R$ 300 e R$ 600 para apartamentos de até 80 m².

Quem paga as reformas antes de alugar?

O proprietário. Reformas e reparos necessários para colocar o imóvel em condições normais de uso são responsabilidade do locador. O inquilino responde apenas por danos que causar durante a locação.