SAC ou Price: qual sistema de amortização escolher no financiamento

Imagine dois vizinhos que compraram apartamentos idênticos no mesmo prédio em Vila Prudente, mesmo banco, mesma taxa, mesmo prazo. Um escolheu SAC, o outro Price. Dez anos depois, os dois pagaram quantias bem diferentes — e o que escolheu Price ainda deve muito mais do que parece.

Essa diferença tem nome: sistema de amortização.

O que é amortização e por que importa tanto

Quando você financia um imóvel, paga mensalmente dois componentes: juros (calculados sobre o saldo devedor) e amortização (a parcela que efetivamente reduz o que você deve). A diferença entre SAC e Price está em como essa amortização é distribuída ao longo do tempo.

No SAC (Sistema de Amortização Constante):

• A amortização é igual todo mês (se você financiou R$ 300 mil em 300 meses, amortiza R$ 1.000 por mês sempre).
• Os juros diminuem a cada parcela porque o saldo devedor cai.
• Resultado: parcela inicial mais alta, mas que cai todo mês.

No Price (Tabela Price / Francês):

• A parcela é fixa do começo ao fim.
• No início, quase tudo que você paga são juros; a amortização do principal é mínima.
• O saldo devedor demora muito mais para cair.

A tabela que ninguém mostra

Vamos a um exemplo simplificado: R$ 300.000 financiados a 9% ao ano por 20 anos.

| | SAC | Price | |---|---|---| | 1ª parcela | ~R$ 3.500 | ~R$ 2.700 | | 120ª parcela (metade do prazo) | ~R$ 2.100 | ~R$ 2.700 | | Total pago em juros | ~R$ 270.000 | ~R$ 340.000 | | Parcela final | ~R$ 1.400 | ~R$ 2.700 |

Os números são ilustrativos, mas a proporção é real: no Price, você paga mais juros no total — às vezes 20% a 30% a mais — pela comodidade da parcela estável.

Quando o SAC faz mais sentido

O SAC é melhor quando:

• Você tem renda para pagar a parcela inicial mais alta.
• Pretende fazer amortizações extras com FGTS ou reservas — o efeito é maior porque o saldo devedor cai mais rápido.
• O plano é quitar o imóvel antes do prazo.
• Você quer pagar menos no total, mesmo sofrendo mais no começo.

Quando o Price pode ser a escolha certa

O Price tem seu lugar quando:

• O orçamento mensal é apertado e você precisa de previsibilidade.
• A parcela do SAC comprometeria mais de 30% da renda, o que inviabilizaria a aprovação.
• Você tem boa perspectiva de renda crescente no médio prazo e quer começar com uma parcela mais leve.
• O imóvel é para investimento e você conta com renda de aluguel para cobrir boa parte da prestação.

Aliás, para quem investe, vale a leitura sobre as opções de investir em imóveis pela plataforma e entender como a estrutura do financiamento afeta a rentabilidade.

O que os bancos geralmente oferecem

A maioria dos bancos no Brasil pratica o SAC como padrão para contratos do SBPE (linha tradicional). O Price aparece mais nos financiamentos menores ou em casos onde a aprovação com SAC não seria possível pela questão da renda.

Alguns bancos oferecem o SACRE (Sistema de Amortização Crescente com Parcela Ajustável), que fica entre os dois — as parcelas crescem nos primeiros anos e depois caem. Vale comparar se o banco oferecer essa opção.

Amortização extra: onde o SAC brilha

Se você tem a intenção de pagar a dívida antes do prazo — seja com bônus, FGTS ou herança —, o SAC é claramente superior. No SAC, cada real extra aplicado diminui mais o saldo devedor e, consequentemente, reduz mais as parcelas futuras. No Price, o cálculo é menos intuitivo e o efeito real é menor.

Para entender como usar o FGTS de forma estratégica nessa equação, veja o guia sobre amortizar o financiamento com FGTS.

Antes de assinar, peça ao banco as duas simulações completas com a mesma taxa e prazo, coloque os números no papel e calcule quanto sobraria no bolso em cada cenário. Consulte também um corretor ou consultor financeiro para checar qual opção se encaixa no seu perfil específico.

Perguntas frequentes

Qual sistema de amortização é melhor, SAC ou Price?

Depende do seu orçamento e objetivos. O SAC paga menos juros no total mas exige parcelas iniciais mais altas. O Price tem parcelas estáveis mas você paga mais ao longo do contrato. Para quem pode pagar mais no início e quer amortizar antecipadamente, SAC costuma ser melhor.

Posso mudar do Price para o SAC depois de assinar o contrato?

Geralmente não é possível alterar o sistema de amortização após a assinatura do contrato. Mas você pode verificar com o banco se há possibilidade de portabilidade para um novo contrato em SAC.

No SAC, a parcela cai todo mês?

Sim, a tendência é de queda gradual porque os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui a cada mês. Contratos com indexador (como TR ou IPCA) podem ter variações, mas a trajetória geral é descendente.

Qual sistema permite amortizar mais rápido com o FGTS?

Ambos permitem amortização com FGTS, mas no SAC o efeito é mais visível e eficiente: cada amortização extra reduz diretamente o saldo e, consequentemente, as parcelas futuras.