Quorum de assembleia: como a administracao calcula e conduz

"A assembleia foi anulada porque o quorum nao bateu", uma das frases mais frequentes em processos judiciais de condominio. E o pior: em muitos casos, a assembleia tinha gente suficiente na sala, mas a contagem estava errada. Quorum de condominio nao e contagem de cabecas, e fracao ideal.

O que e quorum e por que ele varia?

Quorum e o numero minimo de representacao necessario para que uma deliberacao seja valida. No condominio, e calculado em fracoes ideais, a proporcao de cada unidade no total do terreno e das areas comuns.

Ha quoruns diferentes para assuntos diferentes:

A convencao pode ser mais restritiva do que o Codigo Civil, mas nao pode ser mais permissiva em itens que a lei define com quorum qualificado.

Como a administradora calcula o quorum na pratica?

O passo a passo e mais trabalhoso do que parece:

1. Levantar o total de fracoes ideais do condominio
2. Identificar as unidades com condominios adimplentes (apenas eles votam)
3. Somar as fracoes dos presentes a assembleia ou com procuracao valida
4. Verificar se a soma atinge o quorum exigido para cada pauta

Se uma unidade tem dois proprietarios, eles tem uma unica fracao e precisam escolher um representante.

O que acontece quando o quorum nao e atingido?

A assembleia em primeira convocacao e encerrada sem deliberacao. Em geral, a convencao preve segunda convocacao com quorum reduzido (maioria dos presentes). Para alterar convencao e fazer obras voluptuarias, porem, o quorum qualificado se mantem mesmo em segunda convocacao.

Deliberar sem quorum suficiente gera nulidade. Condomino prejudicado pode contestar a decisao judicialmente dentro do prazo de 60 dias contados da assembleia.

Procuracao em assembleia: o que a administradora verifica?

A procuracao precisa ser escrita e especifica. A administradora deve:

• Conferir se o outorgante e o real proprietario
• Verificar se o procurador nao acumula procuracoes acima do limite da convencao
• Registrar a procuracao em ata com nome do outorgante e do procurador

Procuracao verbal nao vale.

Ata: o documento que prova o quorum

A ata precisa registrar as fracoes ideais presentes no inicio da assembleia e o quorum alcancado para cada ponto da pauta. Ata que diz apenas "estavam presentes 20 condominios" sem especificar fracoes e tecnicamente deficiente.

Para entender como a assembleia digital impacta o quorum, leia assembleia digital de condominio: validade e participacao. E para saber o papel da administradora na eleicao do sindico, veja eleicao de sindico: o papel neutro da administradora.

Perguntas frequentes

O que e quorum de assembleia de condominio?

E a representacao minima em fracoes ideais necessaria para que uma deliberacao seja valida. Varia conforme o tipo de decisao, de maioria simples dos presentes ate dois tercos de todos os condominios.

Condomino inadimplente conta para o quorum da assembleia?

Conta para a convocacao, mas nao pode votar. A fracao dele nao entra no calculo de votos, mas pode ser relevante para o quorum minimo de presenca, dependendo da convencao.

O que acontece se a assembleia deliberar sem quorum?

A deliberacao pode ser anulada judicialmente. O prazo para contestacao costuma ser de 60 dias contados da assembleia, conforme entendimento majoritario dos tribunais.

Quantas procuracoes uma pessoa pode levar para a assembleia?

Depende do que a convencao estabelece. Muitas convencoes limitam a um ou dois. Na ausencia de previsao, o Codigo Civil nao limita.