Quem paga o quê no aluguel: o mapa que a administração organiza

Você assina o contrato, entrega as chaves e, três meses depois, recebe uma cobrança do inquilino pedindo reembolso por uma reforma que ele fez sem autorização. Esse tipo de conflito tem uma causa quase sempre idêntica: ninguém mapeou claramente, antes da locação, quem paga o quê.

A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) divide as despesas entre locador e locatário, mas o texto legal é genérico. Na prática, é o contrato bem redigido — e a administradora que o fiscaliza — que evita que uma torneira pingando vire processo.

O que a lei diz (e o que ela deixa em aberto)

De forma direta: o inquilino paga as despesas ordinárias do imóvel — água, luz, gás, internet e as taxas condominiais do dia a dia (funcionários, limpeza, pequenos reparos coletivos). O proprietário arca com as despesas extraordinárias: pintura da fachada, reforma da piscina, troca de elevador, fundo de reserva do condomínio.

O problema começa nos casos cinzentos. Uma torneira que goteja desde antes da locação é responsabilidade de quem? Um chuveiro que queimou seis meses depois da entrada? O raio que explodiu o portão eletrônico?

Respostas honestas:

• Desgaste natural anterior à locação: do proprietário.
• Mau uso ou descuido do inquilino: do inquilino.
• Caso fortuito ou força maior (queda de raio, vendaval): em geral do proprietário, salvo cláusula contratual específica.

Sem uma vistoria de entrada detalhada e sem um contrato que desce a esses detalhes, qualquer resposta vira briga.

Como a administradora organiza esse mapa

Uma boa gestão profissional faz, no mínimo, quatro coisas que o proprietário individual raramente faz com rigor:

1. Vistoria de entrada documentada — fotos datadas, laudo escrito, comparativo com a vistoria de saída. Nenhuma despesa será disputada sem evidência.
2. Contrato com cláusulas específicas — além do padrão legal, o contrato lista quais equipamentos estão no imóvel e em que condições, a responsabilidade em casos de sinistro e qual o prazo para comunicação de defeitos.
3. Canal de comunicação formalizado — toda solicitação de reparo vai por escrito (e-mail ou plataforma da gestora), criando histórico. Isso acaba com o "eu avisei verbalmente".
4. Aprovação prévia de reformas — qualquer benfeitoria que o inquilino queira fazer precisa de autorização escrita. Sem ela, o custo é do inquilino e a devolução do imóvel ao estado original é obrigação ao sair.

Quem paga o quê: tabela de referência

| Despesa | Inquilino | Proprietário | |---|---|---| | Condomínio ordinário | Sim | Não | | Condomínio extraordinário (obra estrutural) | Não | Sim | | IPTU | Depende do contrato | Regra geral: proprietário | | Seguro incêndio obrigatório | Não | Sim | | Manutenção preventiva rotineira | Sim (pequenos reparos) | Sim (estrutural) | | Reparo por desgaste anterior à locação | Não | Sim | | Reparo por mau uso do inquilino | Sim | Não | | Pintura de paredes ao sair | Sim (se danificadas) | Não |

Atenção ao IPTU: a lei permite que o contrato transfira o pagamento ao inquilino, mas isso precisa constar de forma explícita. Quando não está escrito, o débito é do proprietário — e o município cobra de quem aparece na matrícula.

O que acontece quando não há gestão profissional

Sem uma administradora, o proprietário costuma descobrir as disputas de duas maneiras: a conta de água atrasada chegou no nome dele, ou o inquilino entregou o imóvel com uma lista de "benfeitorias" esperando compensação financeira.

Benfeitoria necessária (reparo que o imóvel precisava) pode gerar direito de retenção: o inquilino fica no imóvel até ser indenizado. Benfeitoria útil ou voluptuária (melhoria que o inquilino quis) só gera indenização se o proprietário autorizou por escrito. Uma administradora experiente conhece essa distinção e age antes que o problema apareça.

Qual o papel do proprietário nesse processo?

Menos do que parece, quando a gestão funciona bem. Você precisa autorizar reparos acima do limite definido em contrato (em geral a partir de R$ 300 a R$ 500, mas varia), avaliar laudos de vistoria e decidir sobre reformas estruturais. O operacional — cobrar, fiscalizar, responder ao inquilino — fica com a gestora.

Para quem tem mais de um imóvel, esse modelo é ainda mais relevante. Confira também o artigo sobre como a gestão concilia os interesses do dono e do inquilino para entender como a administradora atua nos momentos de tensão.

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Perguntas frequentes

Quem paga o IPTU no aluguel, proprietário ou inquilino?

Por padrão, o IPTU é responsabilidade do proprietário. O contrato pode transferir essa obrigação ao inquilino, mas isso precisa estar escrito de forma explícita. Sem cláusula específica, o proprietário responde perante o município.

O inquilino pode fazer reformas no imóvel alugado?

Só com autorização escrita do proprietário. Sem ela, o custo é do inquilino e ele é obrigado a devolver o imóvel ao estado original ao sair. Benfeitorias autorizadas podem gerar direito a indenização, dependendo do tipo.

Quem paga a manutenção do ar-condicionado em imóvel alugado?

Depende da causa. Manutenção preventiva de rotina (limpeza de filtro) costuma ser do inquilino. Defeito estrutural ou desgaste anterior à locação é do proprietário. O contrato e a vistoria de entrada definem quem arca em caso de disputa.

O que é despesa extraordinária de condomínio?

São obras e gastos não recorrentes que melhoram ou reparam estruturalmente o edifício: reforma da fachada, troca de elevador, pintura do prédio, ampliação do fundo de reserva. Essas despesas são sempre do proprietário, mesmo que o contrato transfira o ordinário ao inquilino.