O que perguntar sobre a taxa de administração antes de contratar

A nossa taxa é 8%. Parece uma informação completa, mas não é. Dois contratos de administração com a mesma taxa de 8% podem devolver valores bem diferentes no fim do mês, porque o que pesa não é só o percentual, é o que está dentro e o que está fora dele.

Antes de assinar, faça as perguntas abaixo. Elas revelam o custo real de ter o imóvel administrado, não o custo de vitrine.

A taxa incide sobre o quê, exatamente?

Sobre o aluguel bruto? Sobre o aluguel mais encargos? Sobre o valor recebido ou sobre o valor contratado, mesmo em mês de inadimplência? Essa diferença é enorme. Uma taxa sobre o valor efetivamente recebido alinha os interesses: se você não recebe, a gestora também não ganha.

O que está incluído e o que é cobrado à parte?

Peça por escrito. Uma empresa organizada tem essa lista pronta. Serviços como vistoria, elaboração de contrato, cobrança de inadimplência e emissão de boleto às vezes entram na taxa, às vezes são avulsos.

Essa divisão varia de empresa para empresa. O ponto é ter tudo no papel antes de assinar.

Existe taxa de captação na primeira locação?

Muitas administradoras cobram, além da mensal, o equivalente a um aluguel, ou parte dele, quando fecham a primeira locação. Não é abusivo por si só, é remuneração pelo trabalho de captar e selecionar inquilino. O erro é descobrir isso só quando o primeiro repasse chega menor do que você esperava.

O que acontece com a taxa quando o imóvel fica vago?

Em geral, sem aluguel não há taxa mensal de administração, porque ela incide sobre o que é recebido. Confirme. E pergunte se, durante a vacância, existe alguma cobrança de manutenção ou de manutenção de cadastro.

Perguntas rápidas que mudam a conta

• A taxa muda se eu colocar mais de um imóvel na carteira?
• Reajuste de aluguel gera cobrança extra?
• Emissão de informe de rendimentos para o Imposto de Renda está inclusa?
• Em contrato de temporada, o percentual é o mesmo do aluguel mensal? Costuma ser maior, porque dá muito mais trabalho.

Taxa baixa é sempre melhor?

Não necessariamente. Uma taxa enxuta com escopo raso pode sair mais cara que uma taxa um pouco maior que já inclui cobrança, vistoria e um bom processo de seleção de inquilino. O que protege o seu rendimento é reduzir vacância e inadimplência, e isso depende de processo, não de desconto no percentual.

Pense assim: 8% de um imóvel alugado rápido e com bom inquilino rende mais que 6% de um imóvel que fica dois meses parado e ainda dá calote. Faça a conta do custo total, não do número isolado.

Um exemplo prático da diferença

Imagine um aluguel de R$ 3.000 e duas propostas na mesa. A primeira cobra uma taxa mensal menor, mas deixa cobrança de inadimplência e vistoria como serviços avulsos. A segunda cobra um pouco mais por mês, com esses itens já inclusos e um processo de seleção de inquilino mais rígido. No papel, a primeira parece ganhar de longe.

A conta muda quando você projeta o ano inteiro. Se o imóvel da proposta mais barata fica um mês a mais parado, essa vacância já engole boa parte da economia da taxa. Um único calote não coberto pode apagar a diferença dos doze meses de uma vez. A proposta mais cara, que reduz vacância e blinda a renda, costuma terminar o ano com mais dinheiro no seu bolso.

O número que importa não é o percentual estampado na proposta da gestora, é quanto sobra depois de um ano real, com imprevisto, atraso e vacância incluídos. Faça essa simulação com cada proposta, mesmo que por estimativa, antes de decidir pela que parece mais barata. Barato no percentual e caro no resultado é uma armadilha comum de quem escolhe só pelo número da taxa.

Como comparar propostas sem se enganar

Coloque duas ou três propostas lado a lado e simule um ano inteiro do seu imóvel: taxa mensal, taxa de captação diluída, custos avulsos prováveis e a estimativa de vacância. O rendimento líquido anual é o número que importa. O percentual sozinho engana.

Depois de assinar, o que materializa tudo isso é a prestação de contas. Vale entender desde já como funciona o repasse do aluguel para o proprietário, porque é ali que cada desconto aparece.

Para simular o rendimento do seu imóvel em SP, BH ou Alphaville, veja a página de rentabilização da Luvi. Mais conteúdos sobre custos e gestão na categoria de gestão.

Perguntas frequentes

Quanto custa a taxa de administração de imóveis?

Para aluguel residencial, costuma ficar em uma faixa de percentual do aluguel recebido. Na temporada, tende a ser maior porque a operação dá mais trabalho. Confirme sempre sobre qual base incide.

A taxa de administração incide sobre o aluguel bruto ou líquido?

Varia por contrato. O ideal é que incida sobre o valor efetivamente recebido, o que alinha o interesse da gestora ao seu. Peça isso claro antes de assinar.

Existe cobrança extra na primeira locação?

É comum haver uma taxa de captação equivalente a um aluguel, ou parte dele, pela captação e seleção do inquilino. Pergunte antes para não se surpreender no primeiro repasse.

Pago taxa de administração se o imóvel ficar vazio?

Em geral não, porque a taxa incide sobre o aluguel recebido. Ainda assim, confirme se há qualquer cobrança durante a vacância.