Quanto custa registrar um imóvel: ITBI, cartório e taxas

Fechou o apartamento por R$ 600 mil e já está com o valor separado? Separa mais uns R$ 30 a 40 mil — porque os custos de transferência costumam surpreender quem compra o primeiro imóvel. ITBI, emolumentos do tabelionato, registro, certidões, reconhecimento de firmas: cada etapa tem seu custo, e nenhum corretor coloca isso no primeiro slide da apresentação.

Vamos colocar tudo na mesa, com os valores reais de São Paulo e BH, para que você planeje sem susto.

ITBI: o maior custo da transferência

O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é cobrado pelo município no momento da transferência de propriedade. A alíquota varia por cidade:

| Município | Alíquota típica | Base de cálculo | |---|---|---| | São Paulo (SP) | 3% | Maior valor entre valor venal e valor declarado | | Belo Horizonte (MG) | 3% | Valor venal atualizado pelo município | | Barueri (Alphaville) | 2% | Valor de mercado ou venal, o maior | | Curitiba (PR) | 2,7% | Valor da transação ou valor venal |

Em São Paulo, a base de cálculo é o maior entre o valor venal (tabela da prefeitura, que pode ser diferente do valor de mercado) e o valor declarado na escritura. Isso significa que, num imóvel de R$ 600 mil com valor venal de R$ 550 mil, você paga 3% sobre R$ 600 mil = R$ 18 mil de ITBI.

Existe isenção de ITBI em SP para o primeiro imóvel financiado pelo SFH, limitada a certo teto de valor — consulte a prefeitura para verificar se seu caso se enquadra.

Emolumentos do Tabelionato de Notas (escritura pública)

A escritura pública é lavrada no Tabelionato de Notas e tem custo tabelado por lei estadual. Em São Paulo, os emolumentos são fixados pelo TJSP e variam conforme o valor do imóvel. Exemplo aproximado para um imóvel de R$ 600 mil:

• Emolumentos da escritura: em torno de R$ 3.500 a R$ 4.800
• Taxa de Fiscalização Judiciária (TFJ): ~10% sobre os emolumentos
• FUNORESP e outras contribuições: valores menores, geralmente até R$ 200

Total no tabelionato: entre R$ 4.000 e R$ 5.500, aproximadamente. Os valores exatos estão na Tabela de Emolumentos do TJSP, disponível no site oficial.

Atenção: em financiamentos imobiliários pelo SFH, o instrumento de compra e venda é feito pelo próprio banco (instrumento particular com força de escritura pública), o que elimina o custo do tabelionato. Mas o registro no Cartório de Registro de Imóveis ainda é cobrado.

Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis

O registro da escritura (ou do instrumento de financiamento) no Cartório de Registro de Imóveis tem custo separado, também tabelado pelo TJSP. Para um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo:

• Emolumentos do registro: em torno de R$ 3.000 a R$ 4.200
• Pesquisa de matrícula, prenotação e outros atos: R$ 100 a R$ 400

Total no cartório de registro: entre R$ 3.200 e R$ 4.600, aproximadamente.

Outras despesas que aparecem no caminho

• Certidões negativas (municipal, cartório, Receita Federal, TRT): entre R$ 0 (gratuitas em portais federais) e R$ 200 no total.
• Reconhecimento de firma e autenticação de documentos: R$ 20 a R$ 60 por ato.
• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): não se aplica à compra e venda, mas incide em doações e heranças — alíquota de 4% em SP, progressiva em MG.
• Honorários advocatícios: se você contratar um advogado para a due diligence, some mais R$ 1.500 a R$ 5.000 dependendo da complexidade.

Resumo: quanto esperar gastar?

Para um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo:

| Item | Estimativa | |---|---| | ITBI (3%) | R$ 18.000 | | Escritura (tabelionato) | R$ 4.500 | | Registro (CRI) | R$ 4.000 | | Certidões e outros | R$ 500 | | Total estimado | ~R$ 27.000 |

Isso representa cerca de 4,5% do valor do imóvel. Em financiamentos, a conta muda um pouco porque o tabelionato fica fora — mas o ITBI e o registro continuam.

Como economizar (dentro da legalidade)

• Verifique se seu imóvel tem valor venal menor que o de compra: em SP, se o valor venal for maior, o ITBI incide sobre ele. Mas se o venal for menor, pode ser vantajoso declarar o valor de mercado e pagar sobre ele.
• Primeira compra no SFH: verifique a isenção parcial de ITBI no município.
• Confira a tabela oficial de emolumentos: alguns cartórios cobram acima do tabelado, o que é irregular — você tem direito de questionar.

Planeje esses custos antes de fechar o negócio. E confirme com um advogado ou corretor as alíquotas vigentes no município do imóvel, pois elas mudam. Para entender o processo completo, veja também escritura pública x contrato particular.

Perguntas frequentes

Qual a alíquota do ITBI em São Paulo?

A alíquota é de 3% sobre o maior valor entre o valor venal da prefeitura e o valor declarado na escritura. Existe isenção parcial para primeiro imóvel financiado pelo SFH — consulte a Prefeitura de SP para verificar se se aplica ao seu caso.

Quanto custa fazer a escritura pública em SP?

Os emolumentos do tabelionato para um imóvel de R$ 600 mil ficam em torno de R$ 4.000 a R$ 5.500, conforme a tabela do TJSP. Em financiamentos pelo SFH, o instrumento é feito pelo banco e dispensa o tabelionato.

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?

Por padrão, o comprador paga o ITBI. As partes podem negociar diferente em contrato, mas perante a prefeitura a obrigação é do adquirente.

O custo de cartório varia por estado?

Sim. Cada estado tem sua tabela de emolumentos definida pelo respectivo Tribunal de Justiça. As tabelas são públicas e consultáveis nos sites dos TJs estaduais.