Como regularizar uma construção que está sem habite-se

Imagina que você compra uma casa em Alphaville por R$ 1,2 milhão. Passa três anos morando lá, decide vender — e descobre que a construção não tem habite-se. O banco do comprador recusa o financiamento. A escritura não pode ser lavrada com o imóvel em situação irregular. O negócio trava. Você fica com um bem que vale no mercado informal bem menos do que pagou.

Esse cenário é mais comum do que parece, especialmente em casas construídas por pessoas físicas, reformas que ampliaram a área sem projeto aprovado, ou imóveis antigos de décadas atrás.

O que é o habite-se e por que ele importa tanto?

O habite-se (tecnicamente chamado de Alvará de Conclusão de Obras ou Auto de Conclusão) é o documento emitido pela prefeitura atestando que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está em condições seguras de habitação. Sem ele:

• Bancos não financiam o imóvel (regra geral de todos os bancos do SFH e SFI).
• Cartórios não averba a construção na matrícula.
• A prefeitura pode multar ou até embargar o imóvel.
• A venda é possível juridicamente, mas muito mais difícil e menos valorizada.

Os caminhos para regularizar

A regularização depende do estágio da irregularidade. Existem basicamente três situações:

1. Obra concluída, projeto aprovado, mas sem habite-se

Aqui é o caso mais simples. O imóvel foi construído conforme o projeto, mas ninguém deu entrada para a vistoria final. O caminho:

• Contratar um engenheiro ou arquiteto responsável técnico.
• Fazer o Relatório de Conclusão de Obras (onde a prefeitura exige).
• Solicitar vistoria final junto à prefeitura.
• Pagar as taxas municipais.
• Retirar o habite-se (prazo varia: de 30 dias a 6 meses, conforme o município).

2. Obra com diferenças do projeto aprovado (área ampliada, cômodo extra)

Aqui é preciso regularizar as diferenças. O caminho:

• Contratar arquiteto para elaborar o projeto conforme construído ("as built").
• Verificar se as modificações respeitam o zoneamento e os recuos do terreno.
• Protocolar pedido de regularização na prefeitura (em SP, via alvará de regularização).
• Pagar a taxa de outorga e eventuais multas por construção irregular.
• Depois do deferimento, solicitar o habite-se.

3. Obra sem qualquer aprovação de projeto

O caso mais complexo. É necessário:

• Verificar se a construção atende ao zoneamento atual (pode ter mudado desde que foi construída).
• Elaborar o "as built" completo.
• Em alguns municípios, existem programas de anistia ou regularização simplificada para construções antigas.
• Pagar taxas, multas e outorga onerosa quando aplicável.

Quanto tempo leva e quanto custa?

Varia muito por município e pela complexidade da irregularidade. Em São Paulo:

• Caso simples (só habite-se pendente): 60 a 180 dias, taxas entre R$ 2.000 e R$ 8.000.
• Regularização com modificações: 6 a 18 meses, custos que podem superar R$ 20.000 somando honorários técnicos, taxas e multas.
• Obra sem projeto: processo mais longo, prazo indefinido.

Em BH, o processo de regularização passa pela Secretaria Municipal de Obras. A prefeitura oferece o sistema BH Digital para protocolos eletrônicos, o que agilizou bastante o processo nos últimos anos.

O que exigir ao comprar um imóvel

Antes de fechar qualquer negócio com imóvel edificado, exija:

1. Matrícula atualizada do imóvel.
2. Habite-se da construção (ou Auto de Conclusão de Obras).
3. Averbação da construção na matrícula — confira se a área averbada corresponde à área real do imóvel.
4. Certidão de ônus reais atualizada.

Se o vendedor diz que "vai regularizar antes do fechamento", exija isso como condição suspensiva no contrato — com prazo e penalidade por descumprimento. Nunca pague o valor integral antes da regularização completa.

Posso alugar ou usar como garantia sem habite-se?

O aluguel em si não é bloqueado legalmente pela ausência de habite-se, mas o locatário pode invocar a irregularidade para rescindir o contrato sem multa em algumas interpretações jurídicas. Para locação de curta temporada em plataformas, a maioria dos seguros e plataformas exige documentação regular. Como garantia bancária, imóvel sem habite-se é geralmente recusado.

A regularização não é uma opção que você adia indefinidamente. Ela só fica mais cara com o tempo — e travar uma venda por causa de habite-se pendente é a maneira mais cara de aprender essa lição. Consulte um engenheiro ou arquiteto com experiência em aprovações junto à prefeitura do município onde está o imóvel.

Perguntas frequentes

O que é habite-se de imóvel?

É o documento emitido pela prefeitura que certifica que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e está em condições de habitação. Sem ele, bancos não financiam e cartórios não averba a construção.

Posso vender um imóvel sem habite-se?

A venda não é nula, mas é muito mais difícil: o comprador não conseguirá financiamento bancário e o valor tende a ser menor. A regularização prévia é altamente recomendável.

Quanto custa regularizar um imóvel sem habite-se?

Depende muito do município e do grau de irregularidade. Em São Paulo, casos simples custam entre R$ 2.000 e R$ 8.000. Regularizações com modificações de projeto ou construções sem aprovação podem superar R$ 20.000.

Quanto tempo demora o processo de regularização?

De 60 dias (caso simples, habite-se pendente) a mais de 18 meses em situações complexas. Inicie o processo o quanto antes — esperar o momento da venda é a pior estratégia.