Como colocar seu imóvel para alugar: passo a passo do proprietário

Tem um imóvel parado e ainda não sabe por onde começar? O processo de colocar um imóvel para alugar tem mais etapas do que parece, e cada uma delas afeta diretamente quanto tempo o imóvel fica vazio e com que tipo de inquilino você vai conviver por meses ou anos.

Passo 1: Avalie o estado do imóvel com olho crítico

Antes de qualquer anúncio, visite o imóvel como se fosse um inquilino exigente. O que você tolera como dono raramente é o que o mercado aceita.

Verifique: pintura (manchas, bolhas, cores muito personalizadas que espantam locatários), torneiras, válvulas de descarga, chuveiros e tomadas, janelas e fechaduras, piso (arranhados, peças soltas) e infiltrações no teto ou paredes.

Pequenos reparos feitos antes do anúncio custam menos do que negociar desconto de aluguel ou perder tempo de vacância.

Passo 2: Defina se vai administrar sozinho ou com imobiliária

A escolha muda tudo: custo, envolvimento e tranquilidade.

| Opção | Taxa | O que você faz | Risco | |---|---|---|---| | Direta (você mesmo) | 0 | Anúncio, visitas, contrato, cobrança | Alto | | Imobiliária | 8-12% do aluguel/mês | Assina contrato e recebe | Baixo | | Gestora especializada | Varia | Pode ser zero burocracia | Depende do modelo |

Para quem mora longe do imóvel ou tem pouco tempo, a imobiliária ou gestora paga o custo dela em tranquilidade. Para quem tem perfil mais ativo e quer economizar, a administração direta é viável — mas exige organização e algum conhecimento jurídico básico.

Passo 3: Defina o valor de aluguel

Pesquise imóveis semelhantes (mesmo bairro, mesmo número de quartos, estado parecido) em portais como Zap Imóveis, VivaReal e OLX. Anote os valores pedidos e desconte uns 5% a 10% para chegar ao que as pessoas realmente pagam.

Errar o preço para cima é o caminho mais rápido para acumular vacância. Um imóvel parado por dois meses equivale a perder dois meses de aluguel — qualquer desconto seria mais barato que isso.

Passo 4: Faça boas fotos e escreva um anúncio claro

Fotos ruins afastam bons inquilinos antes mesmo de você saber que eles existem. Use a luz natural, arrume os cômodos, retire itens pessoais. Um celular novo com luz do dia já entrega fotos aceitáveis para imóveis de ticket padrão.

No texto do anúncio: metragem real (não "amplo"), número de vagas (não "tem garagem"), valor do condomínio separado do aluguel, e quais garantias você aceita.

Passo 5: Selecione o inquilino com critério

A etapa mais importante — e mais negligenciada. Peça comprovante de renda (mínimo de 3x o valor do aluguel mais condomínio), histórico de crédito (Serasa, SPC) e referência do locador anterior (se houver).

Não tome decisão com pressa. Um inquilino ruim pode custar meses de inadimplência e uma ação de despejo que dura 6 a 18 meses.

Passo 6: Formalize tudo em contrato

Nunca confie em acordo verbal. O contrato deve ter: prazo, valor, índice de reajuste (IGP-M ou IPCA), responsabilidades por manutenção, tipo de garantia, cláusula de vistoria inicial e final, e condições de rescisão.

Faça a vistoria de entrada com fotos, assinada por ambas as partes. Ela é o documento mais importante na saída.

Para entender como definir o preço certo, leia o guia sobre quanto cobrar de aluguel pelo seu imóvel.

Se você quer rentabilizar sem a operação de um imóvel avulso, conheça a LUVI HOME para gestão de aluguel em SP, BH e Alphaville.

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Perguntas frequentes

Preciso de CRECI para alugar meu próprio imóvel?

Não. O proprietário pode anunciar e administrar o aluguel do próprio imóvel sem registro no CRECI. O CRECI é exigido apenas para quem presta serviços de intermediação para terceiros.

Quanto tempo leva para alugar um imóvel depois do anúncio?

Varia por localização, preço e época do ano. Em regiões com alta demanda, pode ser menos de duas semanas. Em locais de menor procura, pode demorar 1 a 3 meses.

Posso aceitar qualquer garantia que o inquilino oferecer?

Sim, mas a Lei do Inquilinato permite apenas uma modalidade por contrato. Defina antes da assinatura qual será: fiador, caução, seguro-fiança ou título de capitalização.

O que acontece se eu alugar sem contrato formal?

O contrato verbal tem validade jurídica, mas é difícil de provar. Sem contrato escrito, qualquer conflito fica no campo da palavra contra palavra, o que complica muito em caso de inadimplência ou disputa sobre o estado do imóvel.