Quanto cobra uma imobiliária para administrar o aluguel?

Antes de assinar com uma imobiliária, peça a proposta por escrito. O número que aparece no anúncio — "só 8%!" — raramente é o custo total. Há taxas embutidas que fazem o custo real ficar bem acima disso.

O que entra na taxa de administração mensal

A taxa de administração é o percentual cobrado mensalmente sobre o valor do aluguel. Em São Paulo, costuma variar entre 8% e 12%. Em cidades menores, pode chegar a 15% para imóveis de ticket baixo.

O que esse percentual cobre (varia por contrato): - Repasse mensal ao proprietário (descontando a taxa) - Emissão de boleto para o inquilino - Acompanhamento de inadimplência - Vistorias periódicas (nem sempre incluídas) - Suporte jurídico para notificações simples

O que geralmente não está incluído: - Ação de despejo (custo separado, em geral entre R$ 2.000 e R$ 6.000) - Laudos de vistoria (cobrados à parte por algumas imobiliárias) - Seguro incêndio obrigatório (obrigação do proprietário)

Taxa de locação: o custo que muita gente esquece

Quando um novo inquilino entra, a imobiliária cobra a taxa de locação — em geral, o valor de 1 aluguel cheio. Essa taxa é cobrada a cada novo contrato, independente se o imóvel ficou 1 ou 5 anos com o mesmo inquilino.

Se o imóvel roda muito de inquilino (seja por contratos curtos ou por inadimplência), essa taxa se torna o maior custo do proprietário, não a taxa mensal.

Como comparar propostas de imobiliárias de forma justa

Monte uma tabela simples antes de decidir:

| Item | Imobiliária A | Imobiliária B | |---|---|---| | Taxa mensal | % do aluguel | % do aluguel | | Taxa de locação | R$ ou nº de aluguéis | R$ ou nº de aluguéis | | Vistoria de entrada/saída | Incluída? | Incluída? | | Ação de despejo | Incluída? | Incluída? | | Prazo de repasse ao proprietário | Em dias | Em dias |

Algumas imobiliárias repassam em D+5 (cinco dias após o vencimento), outras em D+15. Essa diferença afeta seu fluxo de caixa — especialmente se o aluguel financia uma parcela de financiamento.

Descontos que você pode negociar (e que quase ninguém pede)

Proprietário com mais de um imóvel na mesma imobiliária tem poder de barganha. Taxas de 10% podem cair para 7%–8% com um bom portfólio. Vale também negociar:

• Carência na taxa de locação para o primeiro contrato
• Vistoria inclusa no pacote mensal
• Prazo de repasse mais curto

Não é garantido, mas a maioria das imobiliárias aceita negociar com proprietários sérios e imóveis bem cuidados.

Quando a taxa cara ainda é o melhor negócio

Uma imobiliária que cobra 12% mas tem seleção rigorosa de inquilinos e histórico de baixa inadimplência pode ser mais barata do que uma que cobra 8% e coloca qualquer inquilino. O custo real de um despejo — incluindo aluguel não recebido, honorários e desgaste — costuma ser superior a 6 meses de aluguel.

Verifique o CRECI da imobiliária (cadastro obrigatório) e peça referências de outros proprietários antes de fechar. Para aprofundar a análise, veja como escolher uma boa administradora de imóveis e quais critérios vão além do preço. Proprietários que preferem ter controle total da seleção podem comparar com o modelo de autogestão.

Perguntas frequentes

Qual é a taxa média de administração de imóveis em São Paulo?

Entre 8% e 12% do valor mensal do aluguel, mais a taxa de locação (geralmente 1 aluguel) a cada novo contrato. Imóveis de alto valor costumam ter taxas percentuais menores.

A taxa de locação é cobrada mesmo se o inquilino sair depois de 1 mês?

Sim. A taxa de locação remunera a captação, seleção e elaboração do contrato — não o tempo de permanência do inquilino. Alguns contratos com a imobiliária preveem garantia de reposição gratuita em casos de saída rápida.

Quem paga a taxa de administração, o proprietário ou o inquilino?

O proprietário. A taxa é descontada do aluguel antes do repasse. O inquilino paga o aluguel cheio para a imobiliária, que retém a taxa e repassa o líquido ao proprietário.

Posso negociar a taxa com a imobiliária?

Sim, especialmente se você tem mais de um imóvel ou se o imóvel está em localização privilegiada. Taxas, prazo de repasse e serviços incluídos são itens negociáveis antes de assinar o contrato.