Imóvel alugado que precisa de reforma grande: como a gestão organiza

O encanamento cedeu, a fiação está antiga e o forro do banheiro caiu. O inquilino enviou um vídeo às 21h de quinta. Você está em outra cidade. Quem chama o prestador, quem negocia o orçamento, quem acompanha a obra?

Essa situação acontece com mais frequência do que se imagina — e a resposta muda completamente dependendo se você tem gestão profissional ou administra sozinho.

Primeiro: quem paga o quê

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) define a divisão com razoável clareza:

Proprietário é responsável por: - Estrutura do imóvel (fundação, telhado, laje) - Instalações hidráulicas e elétricas embutidas - Problemas preexistentes - Vícios ocultos que não apareciam na vistoria de entrada

Inquilino é responsável por: - Uso adequado do imóvel - Pequenas manutenções do cotidiano (lâmpadas, fechaduras, vedações) - Danos causados por uso indevido ou negligência

Na prática, a fronteira nem sempre é clara. Uma torneira que goteja pode ser desgaste normal (proprietário) ou uso inadequado (inquilino). O laudo de vistoria de entrada é o que resolve — ou complica — esse debate.

Como a gestão organiza uma reforma grande

Avaliação técnica primeiro. A administradora não autoriza obra sem entender o escopo. O primeiro passo é mandar um prestador de confiança para avaliar e orçar — não para executar.

Dois ou três orçamentos. Para obras acima do limite de autonomia definido no contrato, a administradora deve apresentar ao proprietário ao menos dois orçamentos para aprovação. Isso evita superfaturamento e protege as duas partes.

Aprovação por escrito. Mesmo que a gestora tenha autonomia para pequenos reparos, reformas grandes passam pela confirmação do proprietário antes de qualquer gasto.

Acompanhamento da execução. A gestora monitora o andamento, valida as etapas e registra com fotos.

Prestação de contas discriminada. Cada gasto aparece no extrato com nota fiscal ou recibo.

O que a gestão evita que você pague indevidamente

Sem gestão profissional, o proprietário tende a aceitar o primeiro orçamento disponível — muitas vezes enviado pelo próprio inquilino, de um prestador conhecido dele. Não é necessariamente desonesto, mas é sem concorrência de preço.

Gestoras com carteira de prestadores homologados conseguem condições melhores e têm referência de qualidade dos serviços anteriores.

Quando o inquilino causou o dano

Se o laudo de entrada registrou o estado original e a vistoria de saída mostra deterioração além do desgaste natural, o custo é do inquilino. A administradora cobra e desconta da garantia ou cobra diretamente.

Sem laudo de entrada, a discussão sobre quem causou o quê vira palavra contra palavra — e na maioria das vezes quem perde é o proprietário.

Reforma durante a locação x na vacância

Obras grandes durante a locação são delicadas: o inquilino tem direito à habitabilidade do imóvel. Reformas que inviabilizem o uso por mais de 30 dias podem dar ao inquilino o direito de rescindir sem multa (art. 26 da Lei 8.245/91).

Para obras de grande porte, o ideal é planejar para a vacância — e a gestora deve orientar isso com antecedência.

Para entender como o processo de troca de inquilino sem vacância prolongada funciona, veja como substituir o inquilino sem deixar o imóvel vago.

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Perguntas frequentes

Quem paga quando o encanamento quebra em um imóvel alugado?

Instalações hidráulicas embutidas são responsabilidade do proprietário quando o problema é de desgaste ou estrutural. Se o dano foi causado por uso indevido do inquilino, a responsabilidade pode ser dele — o laudo de vistoria define isso.

A administradora pode aprovar uma obra sem consultar o proprietário?

Para pequenos reparos dentro do limite de autonomia previsto em contrato, sim. Para obras grandes, a aprovação do proprietário é obrigatória antes de qualquer execução.

O inquilino pode rescindir o contrato por causa de uma reforma?

Se a reforma inviabilizar o uso do imóvel por mais de 30 dias, o inquilino tem o direito legal de rescindir sem multa (art. 26 da Lei do Inquilinato).

O que acontece se o inquilino danificou o imóvel e se recusa a pagar?

A administradora utiliza o laudo de vistoria de entrada para comprovar o estado original. O valor pode ser descontado da garantia ou cobrado via ação judicial.