O que está incluído na taxa de administração do aluguel

Antes de assinar com qualquer administradora, peça o contrato e sublinhe tudo que aparece como "não incluso" ou "cobrado à parte". Esse exercício simples revela mais sobre a empresa do que qualquer folder comercial.

O núcleo do serviço: o que deve vir no pacote base

Quando uma administradora diz que cobra 10% do aluguel, a pergunta certa é: 10% para fazer o quê, exatamente?

Um pacote de administração completo deve cobrir, no mínimo:

Na locação do imóvel: - Anúncio nos principais portais (Zap Imóveis, OLX, Viva Real) - Atendimento a interessados e agendamento de visitas - Análise de crédito e ficha do candidato - Elaboração do contrato de locação (Lei 8.245/91) - Coleta de assinaturas e registro quando exigido

Na gestão mensal: - Emissão do boleto de aluguel ao inquilino - Recebimento e repasse ao proprietário no prazo contratual - Extrato mensal com discriminação de receitas e descontos - Acompanhamento de inadimplência e cobrança nas primeiras faltas

Na virada de inquilino: - Vistoria de entrada com laudo fotográfico detalhado - Vistoria de saída com comparativo item a item - Protocolo de devolução das chaves

No reajuste e renovação: - Cálculo anual conforme índice do contrato (IGP-M ou IPCA) - Notificação formal ao inquilino dentro do prazo legal

Se algum desses itens não constar no contrato, pergunte antes de assinar — ou você vai pagar por ele separado no momento certo.

O que costuma ficar de fora (e pode custar caro)

Algumas cobranças aparecem com frequência em contratos que parecem completos à primeira leitura:

• Seguro de aluguel ou fiança bancária: geralmente cobrado à parte, mas é o que garante o repasse em caso de inadimplência
• Assistência jurídica: notificação extrajudicial, cobrança formal e ação de despejo quase sempre são honorários extras
• Representação em assembleia de condomínio: algumas empresas cobram por visita
• Renovação de contrato: taxa pontual cobrada no momento da renovação, que pode variar de zero a um aluguel inteiro
• Emissão de DIMOB: declaração que a administradora entrega à Receita Federal — verifique se está inclusa

Como ler uma prestação de contas de verdade

O extrato que você recebe todo mês deveria mostrar, linha a linha:

1. Valor do aluguel recebido (ou não recebido, com status)
2. Taxa de administração descontada (%)
3. Impostos sobre o serviço (ISS, PIS, COFINS — quando aplicáveis)
4. Eventuais adiantamentos de despesa autorizados
5. Valor líquido repassado ao proprietário
6. Data do repasse efetivado

Se o extrato chega como um número só — "repasse: R$ 2.720" sem detalhamento — você não tem como auditá-lo. Isso não é transparência, é conveniência da administradora.

A diferença entre o que está incluído e o que é cobrado à parte

| Serviço | Geralmente incluso | Geralmente cobrado à parte | |---|---|---| | Anúncio e triagem | Sim | - | | Vistoria de entrada | Sim | Às vezes | | Vistoria de saída | Sim | Às vezes | | Cobrança de inadimplência | Sim (1ª fase) | Cobrança judicial: extra | | Seguro de aluguel | Não | Pago pelo inquilino ou dono | | Ação de despejo | Não | Honorários à parte | | Renovação formal | Varia | Às vezes 0,5 a 1 aluguel |

O que pedir antes de fechar

Antes de assinar, peça: (1) o modelo de contrato de administração completo — não o resumo — e (2) um extrato-modelo de prestação de contas do mês anterior de outro imóvel da carteira. Esses dois documentos revelam o nível de organização e transparência da empresa antes de qualquer compromisso.

Para entender quanto é razoável pagar por esse pacote, veja taxa de administração de imóveis: quanto é justo pagar.

Proprietários em busca de gestão com extrato digital e repasse previsível podem explorar o modelo da LUVI HOME. Mais guias em /blog/categoria/gestao.

Perguntas frequentes

O que está incluído na taxa de administração do aluguel?

Um pacote completo deve cobrir anúncio, triagem de inquilinos, contrato, vistoria de entrada e saída, cobrança mensal, prestação de contas e reajuste anual.

Vistoria de imóvel está incluída na taxa de administração?

Geralmente sim, mas nem sempre. Confirme no contrato se a vistoria de entrada e de saída (com laudo fotográfico) está inclusa ou é cobrada à parte.

Ação de despejo está incluída na taxa de administração?

Não. Ações judiciais quase sempre geram honorários extras. Algumas administradoras oferecem assistência jurídica como pacote adicional pago.

O que deve aparecer no extrato mensal de aluguel?

O extrato deve mostrar o valor recebido, a taxa descontada, eventuais impostos e despesas, e o valor líquido repassado — com data de repasse.