O que é rentabilidade de aluguel e como calcular

Dois apartamentos, o mesmo aluguel de 3 mil por mês. Um custou 500 mil, o outro 800 mil. O primeiro rende bem mais, e mesmo assim muita gente compra o segundo porque olhou o valor do aluguel e esqueceu de dividir pelo preço. Rentabilidade é justamente essa divisão que separa o investimento bom do investimento bonito.

O que é rentabilidade de aluguel

É o quanto o aluguel representa, em percentual, sobre o valor do imóvel em um período, normalmente ao ano. Ela responde à pergunta que importa: meu dinheiro parado nesse imóvel está trabalhando bem? Serve para comparar imóveis entre si e para comparar o imóvel com outras aplicações, como renda fixa e fundos imobiliários.

Há duas versões, e confundi-las é o erro clássico.

Rentabilidade bruta

Pega o aluguel anual e divide pelo valor do imóvel:

• Rentabilidade bruta = (aluguel mensal x 12 / valor do imóvel) x 100.

Um imóvel de 500 mil que rende 3 mil por mês gera 36 mil no ano, o que dá 7,2% brutos ao ano. Simples, mas incompleto.

Rentabilidade líquida

Desconta os custos que o proprietário paga mesmo com o imóvel alugado ou vago: IPTU, condomínio em vacância, manutenção, taxa de administração, seguro e a fatia da vacância. É a que diz a verdade.

Bruta contra líquida, lado a lado

A diferença entre 7,2% e 5,1% não é detalhe: é quase um terço do retorno que some quando você para de ignorar os custos. Investidor que decide pela bruta costuma se frustrar no fim do ano.

Como saber se o número é bom

Um parâmetro de mercado ajuda. Dados de fevereiro de 2026 apontavam rentabilidade média do aluguel residencial por volta de 6% ao ano no Brasil. Quando a Selic começa a ceder (estava em 14,25% em junho de 2026, com projeção de queda no segundo semestre), o aluguel fica relativamente mais atraente frente à renda fixa. Ou seja, o mesmo imóvel pode parecer melhor ou pior investimento dependendo de onde os juros estão.

Mas rentabilidade não é o único olho da jogada. Um imóvel com retorno menor em bairro que valoriza, como partes da Zona Oeste de São Paulo ou o entorno da Savassi em BH, pode ganhar no preço de venda o que perde no aluguel. Quem investe olha os dois: renda mensal e valorização.

Passo a passo para calcular a sua

1. Some o aluguel de doze meses.
2. Subtraia todos os custos anuais do proprietário.
3. Desconte a fatia estimada de vacância.
4. Divida o resultado pelo valor de mercado atual do imóvel, não pelo que você pagou anos atrás.
5. Multiplique por 100.

O passo 4 pega muita gente. Usar o preço antigo infla artificialmente o número e esconde que talvez fosse melhor vender e realocar. A rentabilidade sempre se mede sobre quanto o imóvel vale hoje.

Para o investidor que quer aprofundar, a métrica prima da rentabilidade líquida é o cap rate do imóvel de renda, muito usada para comparar oportunidades. E controlar a vacância é o que mantém a rentabilidade real perto da prometida.

Se o objetivo é extrair mais retorno do imóvel com gestão profissional, vale conhecer o serviço de rentabilização da Luvi. Mais conteúdo em /blog/categoria/investir.

Rentabilidade não é a mesma coisa que valorização

Vale separar dois ganhos que o imóvel pode dar. A rentabilidade é a renda corrente, o aluguel que pinga todo mês. A valorização é o quanto o imóvel sobe de preço ao longo do tempo, e só vira dinheiro quando você vende. Um apartamento na Vila Olímpia pode ter rentabilidade modesta e valorização forte; um imóvel em bairro estável pode ter o inverso. Investidor experiente soma os dois no retorno total, e não confunde um com o outro.

Erros comuns que distorcem o número

• Usar o aluguel cheio o ano todo. Ninguém aluga doze meses sem nenhum intervalo. Desconte a vacância real.
• Esquecer a taxa de administração e o seguro. São custos recorrentes que saem do seu bolso.
• Ignorar o imposto de renda sobre o aluguel. Dependendo da faixa, ele come um pedaço relevante do líquido.
• Comparar com a poupança em vez do custo real de oportunidade. Com a Selic alta, a régua de comparação é o Tesouro, não a caderneta.

Corrigir esses quatro pontos já aproxima o número do retorno verdadeiro.

A pergunta certa não é quanto o imóvel rende, e sim quanto ele rende depois de todos os custos, sobre quanto ele vale hoje.

Confirme os cálculos com seu contador antes de decidir, sobretudo o tratamento do imposto de renda sobre o aluguel, que varia conforme o regime e pode mudar bastante o retorno líquido.

Perguntas frequentes

Como calcular a rentabilidade do aluguel?

Divida o aluguel anual líquido pelo valor de mercado do imóvel e multiplique por 100. Use a versão líquida, depois de todos os custos.

Qual a diferença entre rentabilidade bruta e líquida?

A bruta ignora custos e superestima o retorno. A líquida desconta IPTU, condomínio, manutenção, administração e vacância, e reflete o que sobra de verdade.

Qual é uma boa rentabilidade de aluguel?

Dados de mercado de início de 2026 apontavam média por volta de 6% ao ano no residencial. Bom é ficar acima da sua alternativa de menor risco, considerando a Selic.

A rentabilidade se calcula sobre o preço de compra?

Não. Calcule sobre o valor de mercado atual do imóvel, senão o número fica distorcido e esconde se compensa vender e realocar o capital.