Due diligence imobiliária: certidões que evitam prejuízo

"Due diligence" soa como termo de operação corporativa, mas é exatamente o que qualquer pessoa deveria fazer antes de comprar um imóvel — seja um apartamento de R$ 400 mil em Belo Horizonte ou uma sala comercial em Alphaville. O conceito é simples: levantar tudo que pode dar errado antes de transferir o dinheiro.

O problema é que a maioria das pessoas para na matrícula e acha que está segura. Não está.

Por que a matrícula não é suficiente

A matrícula do imóvel (emitida pelo CRI — Cartório de Registro de Imóveis) mostra o que está formalmente registrado: quem é o dono, se há hipoteca, penhora ou outro ônus real. É indispensável — mas não captura ações judiciais em andamento que ainda não foram averbadas, dívidas trabalhistas do vendedor, nem problemas de regularidade fiscal.

Há um princípio jurídico chamado fraude à execução: se alguém vende um bem enquanto responde a uma ação de execução (judicial, fiscal ou trabalhista) que pode torná-lo insolvente, a venda pode ser anulada — mesmo que o comprador não soubesse. A proteção do comprador, nesse caso, depende de ele ter feito a devida diligência.

As certidões essenciais e o que cada uma revela

Certidões de ações judiciais (Estadual e Federal): revelam se o vendedor responde a ações de cobrança, execução, falência ou recuperação judicial. Pedir nos tribunais do domicílio do vendedor e também onde o imóvel está situado.

Certidão negativa de débitos trabalhistas (CNDT): emitida pelo TST, mostra se há execuções trabalhistas em aberto. Muita gente esquece dessa — e é onde surpresas aparecem, principalmente quando o vendedor é pessoa jurídica.

Certidões da Receita Federal e PGFN: dívida fiscal federal pode gerar penhora online (BACENJUD) que alcança o imóvel. A certidão da PGFN cobre a dívida ativa da União.

Certidão de protesto (cartórios de protesto): títulos protestados indicam dívidas em aberto. Não bloqueia o imóvel automaticamente, mas é sinal de que o vendedor pode ter credores ativos buscando bens.

Certidão negativa de débitos estaduais: para vendedores que têm empresa, verifique também as certidões estaduais de ICMS e outras obrigações fiscais.

Como organizar a due diligence na prática

A lógica é em camadas:

1. Matrícula atualizada (imóvel)
2. Certidões do imóvel (IPTU, condomínio, habite-se)
3. Certidões do vendedor (federais, estaduais, trabalhistas, protesto)
4. Análise jurídica das certidões por advogado especializado

Não precisa fazer tudo de uma vez. O ideal é pedir a matrícula logo após o acordo de preço, antes de assinar qualquer coisa. Se ela mostrar algum ônus, já há motivo para renegociar ou desistir. Depois, com o compromisso de compra e venda já desenhado, você aprofunda as demais certidões.

Quanto tempo leva e quanto custa

Cada certidão individual custa entre R$ 20 e R$ 80, dependendo do cartório e do estado. O conjunto completo raramente passa de R$ 500. O tempo de emissão varia: algumas são online e imediatas; outras levam de 3 a 10 dias úteis em cartório.

Honorário de advogado para análise da due diligence costuma ficar na faixa de R$ 800 a R$ 3.000, dependendo da complexidade. Comparado ao risco de perder dezenas de milhares em uma compra problemática, é seguro a custo baixo.

Para ter um panorama mais amplo do que documentar, veja o checklist completo de documentos para comprar um imóvel com segurança. E para entender o que cada documento garante legalmente, veja escritura, registro e contrato.

Perguntas frequentes

O que é fraude à execução e como ela afeta o comprador?

Ocorre quando alguém vende um bem para escapar de uma dívida em execução judicial. Se provada, a venda pode ser anulada pela Justiça, mesmo se o comprador agiu de boa-fé. A due diligence completa é a principal proteção.

Preciso pedir certidões no domicílio do vendedor ou apenas onde o imóvel está?

Nos dois lugares. Ações judiciais tramitam na comarca do domicílio do réu (o vendedor), não necessariamente onde fica o imóvel. Por isso, peça as certidões em ambos os locais.

Certidão negativa garante que não há dívidas?

Ela confirma que não há registros no sistema consultado até aquela data. Não garante que não existam dívidas que ainda não foram protestadas ou executadas. Por isso, a análise do conjunto de certidões é mais robusta do que uma certidão isolada.

Se o imóvel tiver hipoteca, não consigo comprar?

Pode comprar, mas a hipoteca precisa ser quitada antes ou no momento da venda. Em alguns casos, o banco aceita "portabilidade" da hipoteca para o novo comprador. O advogado do cartório orienta o melhor caminho.