Airbnb em condomínio: o que o STJ e as convenções permitem

O condomínio no Itaim Bibi aprovou, em assembleia, uma multa de R$ 2.000 por check-in de hóspede via plataforma digital. O proprietário do 12º andar ignorou. Levou três multas, recorreu, e o processo está na Justiça há dois anos. Esse roteiro se repete em prédios de São Paulo, Belo Horizonte e Alphaville — e a resposta jurídica ainda não está 100% consolidada no Brasil. Mas já dá para entender bem onde estamos.

O que o STJ decidiu (e o que isso significa na prática)

Em 2021, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.120 e estabeleceu um entendimento importante: a convenção de condomínio pode proibir a locação por temporada via plataformas digitais, desde que aprovada com o quórum de 2/3 dos condôminos.

Isso significa que o STJ não proibiu o Airbnb em condomínios — mas deu poder às convenções para fazê-lo, com a aprovação qualificada de moradores. Se a convenção do seu prédio não prevê a vedação, o Airbnb não é automaticamente proibido.

Quando o Airbnb pode ser usado sem problema

Se a convenção do condomínio: - For omissa sobre locação por temporada, ou - Permitir expressamente esse tipo de locação

... o proprietário pode, em princípio, alugar via Airbnb ou similar. Mas atenção: "omissão" não é garantia perpétua. Uma assembleia pode aprovar a vedação futuramente com quórum adequado, e a partir daí a proibição passa a valer para novos contratos.

Quando o condomínio pode proibir e multar

Se a convenção — aprovada com 2/3 dos condôminos — proíbe expressamente a locação por temporada ou via plataformas digitais, o síndico pode:

1. Notificar o proprietário
2. Aplicar multa prevista na convenção
3. Ajuizar ação para cessar a atividade

O valor da multa deve estar previsto na convenção. Multas de R$ 1.000 a R$ 5.000 por infração são comuns em prédios que implementaram essa regra em São Paulo.

O que fazer se você quer alugar por temporada no seu prédio

Passo 1: Leia a convenção atual. Se não há vedação, você está, por ora, protegido.

Passo 2: Verifique se há assembleia em andamento discutindo o tema. Participe — sua voz conta.

Passo 3: Se você comprar com a intenção de alugar por temporada, negocie com ciência do risco futuro. A convenção pode mudar.

Passo 4: Se o condomínio já tem vedação aprovada, não ignore. O risco de multa e ação judicial é real.

A diferença entre locação por temporada e locação residencial

A Lei do Inquilinato distingue as duas modalidades. Locação por temporada tem prazo máximo de 90 dias. Acima disso, é locação residencial comum. Essa distinção importa porque alguns condomínios que proíbem "Airbnb" na prática referem-se à locação com alta rotatividade de hóspedes — não necessariamente à locação de médio prazo (30–90 dias), que costuma ser tratada de forma diferente.

O que eu olharia primeiro

A convenção do seu prédio — e a data da última atualização. Convenção de 2010 dificilmente tem cláusula sobre plataformas digitais. Convenção de 2023 provavelmente tem.

Se a gestão da locação por temporada se tornou complicada pelo condomínio ou pela burocracia, entenda como funciona a locação profissional — incluindo o suporte jurídico ao proprietário. Veja também o que checar na convenção antes de comprar para não ter surpresas depois.

Perguntas frequentes

O condomínio pode proibir Airbnb?

Sim, desde que a convenção tenha sido aprovada com quórum de 2/3 dos condôminos. Foi o que o STJ estabeleceu no julgamento do Tema 1.120 em 2021.

Se a convenção não menciona Airbnb, posso usar?

Em princípio, sim. Omissão na convenção não equivale a proibição. Mas fique atento: uma assembleia futura pode aprovar a vedação, e ela passará a valer após aprovação.

Qual o valor máximo de multa por Airbnb irregular?

Depende do que está na convenção do condomínio. Não há limite legal fixo — os valores variam muito, mas é comum ver R$ 1.000 a R$ 5.000 por infração em prédios paulistanos.

Locação de 60 dias via Airbnb é "locação por temporada"?

Sim. A Lei do Inquilinato define locação por temporada como a de até 90 dias, com finalidade específica (lazer, saúde, obras). Acima de 90 dias, é locação residencial.