Short stay precisa de aprovação de 2/3 do condomínio? Entenda

Dois terços. Esse número virou o divisor de águas do short stay em 2026, e muita gente repete sem saber de onde ele sai nem como funciona na prática. Se você vai operar temporada ou já opera, entender esse quórum é mais útil do que qualquer manchete. Vamos destrinchar de onde vem, quando se aplica e o que você faz com ele.

De onde saem os dois terços

O quórum não foi inventado pela decisão recente. Ele está no artigo 1.351 do Código Civil, que trata da alteração da destinação do edifício. O que a 2ª Seção do STJ fez em maio de 2026, por 5 votos a 4, foi encaixar o short stay recorrente nessa lógica: como a hospedagem repetida descaracteriza o uso estritamente residencial, mudar a destinação pra permitir ou proibir essa atividade exige a aprovação de dois terços dos condôminos.

Repare no detalhe: dois terços dos condôminos, e não dois terços dos presentes na assembleia. Isso costuma ser o ponto que mais gera briga, porque atingir esse patamar em prédio grande é difícil.

O que os dois terços realmente decidem

Vale separar o que esse quórum alcança do que ele não alcança:

Ou seja, o aluguel mensal e a locação tradicional seguem livres. O foco do quórum é a atividade recorrente de temporada que muda a cara do prédio.

Como a decisão acontece na assembleia

O caminho prático costuma ser assim:

1. Um grupo de moradores ou o síndico pauta o tema em assembleia, com convocação clara sobre o assunto.
2. A convocação precisa mencionar a alteração de destinação, senão a decisão pode ser contestada depois.
3. Na assembleia, discute-se e vota-se a restrição ou a autorização do short stay recorrente.
4. Para valer como alteração de destinação, é preciso alcançar dois terços dos condôminos.
5. Aprovada, a mudança costuma ser registrada na convenção pra ter força contra futuros compradores.

Se o quórum não é atingido, a destinação não muda por esse rito. Mas atenção: o condomínio ainda pode usar regimento interno e multas pra coibir abusos concretos, como barulho e uso indevido de área comum.

E se eu já opero e o prédio aprovar a restrição?

Aqui entra a parte que ninguém gosta de ouvir. Se a assembleia aprova a restrição dentro das regras, você precisa se adequar. Brigar na Justiça é possível, mas caro e incerto, ainda mais com cerca de 84% das decisões de 18 tribunais estaduais seguindo o entendimento do STJ em 2026.

O movimento mais inteligente costuma ser adaptar o modelo antes do conflito estourar. O mesmo imóvel mobiliado atende mid-term de 30 a 90 dias e mensal sem grande reforma. Vale ver na prática como operar temporada dentro das regras e o que muda no papel de quem conduz a assembleia sobre curta duração.

O que checar antes de contar com a temporada

• Qual é o texto atual da convenção sobre destinação e uso.
• Se já existe assembleia marcada ou ata recente sobre o tema.
• Qual seria a receita do imóvel como mid-term e mensal, pra ter piso.
• Como o condomínio trata barulho e circulação de não moradores no regimento.

Por que atingir dois terços é tão difícil

Na teoria o quórum parece alcançável. Na prática, reunir dois terços de todos os condôminos, e não dos presentes, esbarra numa realidade chata: assembleia de prédio grande costuma ter presença baixa. Num edifício de cem unidades, é comum aparecerem trinta ou quarenta representantes numa noite qualquer. Pra mudar a destinação seria preciso o voto favorável de mais de sessenta e seis unidades, boa parte das quais sequer compareceu.

Isso corta nos dois sentidos. Dificulta proibir a temporada, mas também dificulta liberar de forma expressa quando o anfitrião gostaria de blindar o direito na convenção. O caminho prático costuma ser a mobilização: quem quer o resultado, seja restringir ou autorizar, precisa buscar procuração e presença antes da reunião. Quórum alto premia quem se organiza e pune quem aparece no dia sem articulação.

Dois terços parece um número seco, mas ele carrega a lógica toda: no short stay recorrente, quem decide a vocação do prédio é a coletividade, dentro de um rito. Entender isso te poupa de comprar errado. Mais material na categoria de investir, e pra montar uma operação com respaldo, conheça rentabilizar seu imóvel.

O caso concreto pode ter nuances. Confirme com um advogado a leitura da convenção do seu condomínio antes de investir com base em temporada.

Perguntas frequentes

A aprovação de 2/3 é dos presentes ou de todos os condôminos?

Do total de condôminos. O artigo 1.351 do Código Civil exige dois terços dos condôminos pra alterar a destinação do prédio, e não apenas dois terços dos presentes na assembleia, o que torna o quórum difícil de atingir.

O aluguel mensal também precisa de aprovação de 2/3?

Não. O quórum de dois terços mira a exploração recorrente de curta temporada que muda a destinação do prédio. A locação mensal e o aluguel tradicional seguem livres.

Se o quórum não for atingido, o short stay fica liberado?

A destinação não muda por esse rito, mas o condomínio ainda pode usar regimento e multas pra coibir abusos concretos, como barulho e uso indevido de áreas comuns.

O que fazer se a assembleia aprovar a restrição?

Adaptar o modelo costuma ser mais eficiente que brigar na Justiça. O mesmo imóvel mobiliado atende mid-term de 30 a 90 dias e aluguel mensal sem grande reforma. Consulte um advogado sobre o seu caso.