ITBI e cartório: os custos além do preço do imóvel

Você fechou o apartamento por R$ 600 mil. Deu aperto de mão, comemorou — e na semana seguinte o corretor mandou uma lista de despesas adicionais que chegou perto de R$ 25 mil. ITBI, escritura, registro, certidões. Tudo real, tudo obrigatório, nada informado antes.

Esse roteiro se repete com frequência, especialmente em compras à vista, onde o comprador não passa pelo banco (que, ao menos, informa os custos do financiamento na proposta). A regra é simples: some de 3% a 5% do valor do imóvel para cobrir os custos de transferência.

O ITBI: o maior custo

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado. A alíquota varia:

• São Paulo: 3% do valor venal de referência ou do valor da transação, o que for maior
• Belo Horizonte: 3%
• Barueri (Alphaville): 2%
• Municípios menores: entre 2% e 4%

Em um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo, o ITBI costuma ficar entre R$ 15 mil e R$ 18 mil, dependendo do valor venal de referência adotado pela prefeitura — que pode ser diferente do preço pago. Quem financia pelo banco pode negociar uma alíquota reduzida sobre o valor financiado em alguns municípios; a parte paga à vista segue a alíquota cheia.

Escritura pública: quanto o tabelionato cobra

Os emolumentos (taxas) do Cartório de Notas para lavratura da escritura seguem tabela estadual. Em SP, em geral ficam entre 0,5% e 1% do valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 600 mil, espere entre R$ 3.000 e R$ 6.000.

Registro no CRI: a última taxa

O Cartório de Registro de Imóveis (CRI) cobra pelos atos de registro. Segue tabela estadual, separada da do tabelionato. Em São Paulo, costuma ficar entre 0,3% e 0,8% do valor do imóvel. Para R$ 600 mil, estima-se entre R$ 1.800 e R$ 4.800.

Além disso, há custos menores de certidões emitidas pelo CRI (matrícula, certidão de ônus reais) — cada uma entre R$ 30 e R$ 80.

Tabela estimada para um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo

| Item | Estimativa | |---|---| | ITBI (3%) | R$ 18.000 | | Escritura pública | R$ 4.500 | | Registro no CRI | R$ 3.000 | | Certidões variadas | R$ 500 | | Total estimado | R$ 26.000 |

Isso representa 4,3% do valor do imóvel. Para compras financiadas pelo banco, há ainda o custo do seguro MIP/DFI embutido nas parcelas e a tarifa de avaliação do imóvel pelo banco (geralmente R$ 800 a R$ 3.000).

Como se preparar para esses custos

Calcule os custos de cartório e ITBI antes de fazer a proposta. Se a negociação for justa no preço do imóvel mas os custos extras ficarem acima do que você tem disponível, pode ser necessário negociar quem paga o quê — em alguns casos, o vendedor absorve parte das certidões ou concorda com um prazo maior para o fechamento.

Esses custos não são financiáveis pelo banco em financiamentos convencionais — precisam ser pagos com recursos próprios.

Para entender o que cada documento garante nesse processo, veja escritura, registro e contrato: o que cada documento garante. E para não deixar passar nenhum documento essencial, confira o checklist completo de documentos para comprar um imóvel.

Perguntas frequentes

O ITBI é calculado sobre o preço pago ou sobre o valor venal?

Depende do município. Em SP, é sobre o maior valor entre o "valor de referência" da prefeitura e o preço da transação. Se a prefeitura avaliar o imóvel acima do preço pago, o ITBI incide sobre o valor dela.

Quem paga o ITBI, comprador ou vendedor?

O ITBI é obrigação do comprador por lei, salvo acordo em contrário no contrato. Na prática, é sempre o comprador quem paga.

É possível financiar o ITBI e os custos de cartório pelo banco?

Em geral, não. O financiamento imobiliário cobre o valor do imóvel (com limite de percentual), não os tributos e emolumentos cartorários. Esses valores precisam ser pagos com recursos próprios.

Quando o ITBI precisa ser pago?

Antes da lavratura da escritura ou como condição para o registro, dependendo do município. Em SP, o pagamento do ITBI é pré-requisito para o cartório lavrar a escritura.