Reajuste anual do aluguel: o passo a passo da administradora

O IGP-M encerrou 2024 próximo de 6%. O IPCA rodou em torno de 4,8%. Qual índice aplica no seu aluguel? Se você não sabe de cabeça, a administradora deveria saber — e provar com documentação que fez o reajuste correto no prazo certo.

O reajuste anual é uma das obrigações mais simples da gestão de aluguel. Mas também é um dos pontos onde mais surgem dúvidas, conflitos e perdas financeiras por descuido.

O que é o reajuste e quando acontece

O reajuste anual é a correção do valor do aluguel pelo índice previsto no contrato de locação, aplicada uma vez por ano na data-base do contrato. Não é renegociação — é um direito automático do proprietário previsto na Lei do Inquilinato.

A data-base geralmente é o aniversário do contrato: se começou em março de 2024, o reajuste é aplicado em março de 2025.

Um ponto importante: se o reajuste não for cobrado na data correta, o proprietário pode perder o valor do período em que não o aplicou. Algumas administradoras permitem cobrar retroativamente em alguns contratos, mas isso precisa estar previsto em cláusula específica. Consulte um advogado imobiliário se tiver dúvida.

Quais índices são usados

Os mais comuns em contratos residenciais:

• IGP-M (FGV): foi o padrão por décadas. Chegou a subir 23% em 2020 e a cair em 2023 — volatilidade que preocupa quem precisa de previsibilidade
• IPCA (IBGE): inflação oficial do país, mais estável. Tornou-se a preferência de muitos contratos novos após a turbulência do IGP-M
• INPC: índice de preços ao consumidor, parecido com o IPCA; usado em alguns contratos

O que está no contrato é o que vale — o inquilino não pode se recusar ao reajuste contratual, e o proprietário não pode aplicar um índice diferente do previsto.

O passo a passo que a administradora executa

1. Identifica a data-base do contrato no sistema
2. Calcula o índice acumulado no período de 12 meses encerrado no mês anterior à data-base
3. Aplica o percentual sobre o valor atual do aluguel
4. Notifica o inquilino por escrito com ao menos 30 dias de antecedência (boa prática, mesmo não sendo obrigação legal explícita)
5. Atualiza o contrato ou emite aditivo com o novo valor
6. Informa o proprietário na prestação de contas do mês

Se a administradora não notificar antecipadamente, o inquilino pode se surpreender com uma cobrança maior sem aviso. Não é ilegal, mas gera atrito desnecessário.

O que fazer quando o inquilino discorda do reajuste

Pode acontecer. Especialmente em anos de IGP-M muito alto, o inquilino pode alegar que o valor ficou fora do mercado. Nessa situação:

• O reajuste contratual é obrigação legal, não negociável por parte do inquilino (ele precisaria de ação judicial para questionar)
• No entanto, se o novo valor ficar muito acima do mercado, o risco de o inquilino sair aumenta — gerando vacância que pode custar mais que o ganho no reajuste
• A administradora profissional faz essa análise e pode recomendar um acordo parcial quando faz sentido financeiro para o proprietário

Para entender quando aceitar uma redução faz mais sentido do que insistir no valor integral, veja quando a gestão recomenda acordo de redução de aluguel.

O que o proprietário deve verificar

Todo reajuste deve vir acompanhado de:

• O índice aplicado e o período de referência (por exemplo: "IGP-M acumulado de jan/2024 a dez/2024 = 5,92%")
• O valor anterior, o percentual e o novo valor
• A data de início do novo valor

Se a prestação de contas não trouxer esse detalhamento, exija. É informação mínima para o DIMOB e para o carnê-leão, se você declara os rendimentos de aluguel no IRPF.

A LUVI HOME automatiza o controle de datas-base e notificação de reajuste — nenhum reajuste passa em branco.

Perguntas frequentes

Qual índice é usado no reajuste anual do aluguel?

Depende do que está no contrato de locação. Os mais comuns são IGP-M e IPCA. O índice contratual é o único que pode ser aplicado — não é possível trocar sem aditivo acordado entre as partes.

O inquilino pode se recusar ao reajuste anual do aluguel?

Não. O reajuste pelo índice contratual é um direito do proprietário previsto em lei. O inquilino pode questionar judicialmente se entender que houve erro de cálculo, mas não pode simplesmente recusar.

O que acontece se a administradora não aplicar o reajuste na data certa?

O proprietário pode perder o direito ao valor do período não reajustado, dependendo do contrato. Por isso é importante que a administradora controle as datas-base e aplique o reajuste automaticamente.

Preciso declarar o reajuste no IRPF?

Sim. O valor do aluguel recebido, incluindo reajustes, precisa ser declarado no IRPF via carnê-leão (se pessoa física). A prestação de contas mensal da administradora deve ter o detalhamento necessário para a declaração.