Por que o aluguel subiu mais que a inflação nas capitais

Em 2022 e 2023, quem renovou contrato de aluguel em São Paulo sentiu no bolso: reajustes de 15%, 20%, em alguns casos mais. O IPCA no mesmo período rodou em torno de 5–6% ao ano. A diferença foi real, expressiva, e não foi acidente.

Entender por que o aluguel sobe mais que a inflação geral ajuda tanto quem aluga quanto quem investe em imóvel para renda passiva. As causas são várias e se sobrepõem.

Oferta que não cresce no ritmo da demanda

São Paulo tem um déficit habitacional crônico. A cidade cresce em população, cresce em emprego, mas o estoque de imóveis disponíveis para aluguel não acompanha esse ritmo, especialmente nos bairros bem servidos de transporte e infraestrutura.

Quando a demanda sobe mais rápido que a oferta, o preço sobe. É básico. E em São Paulo, bairros como Moema, Itaim Bibi e Vila Olímpia têm vacância estruturalmente baixa, praticamente qualquer imóvel razoável fica alugado rápido, o que dá ao proprietário poder de precificação.

O custo do crédito imobiliário alto derruba o número de compradores

Quando a Selic está alta e os juros do financiamento imobiliário sobem junto, parte das pessoas que comprariam um imóvel simplesmente fica alugando. Esse movimento aumenta a demanda por locação sem aumentar o estoque, e pressiona os preços para cima.

É uma relação direta: crédito caro = mais gente no aluguel = aluguéis mais caros. Nas capitais, isso foi evidente entre 2021 e 2024.

O IGP-M e a mudança de índice nos contratos

Por muitos anos, o IGP-M foi o índice padrão de reajuste dos contratos de aluguel residencial. O problema: o IGP-M pode disparar muito acima do IPCA em momentos de dólar alto e commodities em alta, foi o que aconteceu em 2020 e 2021, quando chegou a 37% em 12 meses.

Isso gerou conflito em massa entre locadores e locatários, muitas renegociações e uma migração gradual para o IPCA ou INPC nos contratos novos. Mas para quem tinha contrato antigo indexado ao IGP-M e não renegociou, o impacto foi brutal.

Custos do proprietário também subiram

IPTU, condomínio, manutenção, tudo ficou mais caro. O proprietário que tem custo maior para manter o imóvel precisa de um aluguel maior para manter a rentabilidade. É uma pressão pelo lado da oferta que se soma à pressão pelo lado da demanda.

Em bairros nobres de BH como Savassi e Lourdes, o condomínio de prédios com infraestrutura completa subiu consideravelmente. O aluguel foi junto.

O que o locatário pode fazer

Negociar antes de renovar. Proprietários preferem manter um bom inquilino a enfrentar vacância. Se você está há mais de um ano no imóvel, paga em dia e mantém o lugar bem cuidado, tem argumentos para negociar um reajuste menor do que o índice cheio.

Avaliar o índice do contrato. Se seu contrato usa IGP-M, vale perguntar sobre conversão para IPCA, em geral mais previsível para o locatário.

Comparar o mercado com frequência. Aluguéis novos negociados no mercado livre às vezes ficam abaixo do reajuste contratual. Se o seu aluguel está fora do mercado, você tem base para renegociar.

O que o proprietário deve saber

Aluguéis muito acima do mercado aumentam o risco de vacância, o custo de um mês sem inquilino costuma superar qualquer ganho de reajuste agressivo. Calibrar o aluguel na faixa do mercado local, talvez com desconto para bom inquilino, costuma ser mais rentável no longo prazo.

Veja como gerir imóveis com mais eficiência em stayluvi.com/reservar ou leia sobre mercado imobiliário para acompanhar a evolução dos preços nas capitais.

Complementando: geração Z e o dilema comprar ou alugar explica como quem está entrando agora no mercado está respondendo a esse cenário.

A alta do aluguel nas capitais não é conspiração dos proprietários. É resultado de décadas de subinvestimento em habitação, crédito caro e cidades que crescem mais rápido do que constroem.

Perguntas frequentes

Por que o aluguel subiu tanto nos últimos anos?

Combinação de fatores: demanda por locação cresceu (crédito caro afastou compradores), oferta de imóveis não acompanhou, custos do proprietário subiram e índices de reajuste como o IGP-M dispararam em alguns períodos.

O aluguel pode cair em São Paulo?

Pode haver acomodação em momentos de queda de juros (mais gente consegue comprar) ou aumento de oferta em certas regiões. Mas queda generalizada e sustentada é improvável nas áreas centrais, dada a demanda estrutural.

Qual índice é melhor para o contrato de aluguel: IPCA ou IGP-M?

Para o locatário, o IPCA tende a ser mais previsível e costuma ficar abaixo do IGP-M em momentos de câmbio ou commodities em alta. Para o proprietário, o IGP-M pode ser mais vantajoso nesses ciclos. Ambos são legalmente válidos.

Posso negociar o reajuste do aluguel?

Sim. A Lei do Inquilinato permite negociação entre as partes. Se o aluguel está acima do valor de mercado ou você é um bom pagador de longa data, tem argumentos válidos para propor um reajuste menor.