O custo invisivel de comprar: por que alugar pode liberar caixa

R$ 500 mil. E o preco do apartamento. Mas o apartamento nao custa R$ 500 mil: custa R$ 500 mil mais uma serie de despesas que aparecem antes, durante e depois da compra, para o resto da vida.

Quem nao coloca esses numeros na conta toma uma decisao com metade dos dados.

Os custos que aparecem antes de voce entrar no imovel

ITBI (Imposto de Transmissao de Bens Imoveis): em Sao Paulo, a aliquota e de 3% do valor venal ou de venda, o maior. Num imovel de R$ 500 mil = R$ 15.000 que vao direto para a prefeitura.

Escritura e registro em cartorio: juntos, costumam ficar entre 1% e 1,5% do valor do imovel. No exemplo: de R$ 5.000 a R$ 7.500.

Corretagem: em imovel usado, costuma ser de 5% a 6% sobre o valor, pago pelo vendedor, mas isso esta embutido no preco.

Vistoria e laudos: nao obrigatorios legalmente, mas recomendados. Um laudo de vistoria profissional custa entre R$ 500 e R$ 2.000.

So para entrar no imovel: de R$ 20.000 a R$ 25.000 em custos que nao geram nenhum ativo.

Os custos mensais que nao aparecem no anuncio

Depois que voce entra:

| Custo | Estimativa mensal | Observacao | |---|---|---| | Condominio | R$ 500 a R$ 1.500 | Varia muito por edificio | | IPTU (mensal) | R$ 200 a R$ 800 | Depende do valor venal e cidade | | Seguro obrigatorio (financiamento) | R$ 100 a R$ 300 | Exigido pelo banco | | Manutencao (provisao) | R$ 400 a R$ 800 | 1% do valor ao ano | | Fundo de reserva extra | Variavel | Obras, elevadores, fachada |

Em muitos imoveis em Sao Paulo, esses custos somam de R$ 1.500 a R$ 3.000 por mes, antes da prestacao do financiamento.

O capital imobilizado: o custo que a maioria ignora

Se voce usa R$ 100 mil de entrada para comprar um imovel, esse capital para de render. A 10% ao ano (renda fixa conservadora com Selic elevada), R$ 100 mil renderiam R$ 10.000 por ano, ou R$ 833/mes.

Esse e o custo de oportunidade da entrada. Ele nao aparece no extrato bancario, mas e real: e o rendimento que voce abriu mao.

Como comparar corretamente com o aluguel

Para comparar aluguel com compra, some:

Custo de compra: prestacao do financiamento (ou custo de oportunidade do capital se for a vista) mais condominio mais IPTU mais manutencao mais seguro mais amortizacao dos custos de entrada.

Custo de aluguel: aluguel mensal mais seguro incendio (quando exigido, pequeno).

A diferenca costuma ser surpreendente. Em muitos casos, o custo mensal total da propriedade e 30% a 60% mais alto do que o aluguel equivalente.

Isso nao significa que comprar e sempre errado: a valorizacao do imovel entra no calculo e pode compensar. Mas a conta precisa ser completa.

A LUVI HOME existe para quem fez a conta e optou pelo aluguel: imoveis mobiliados, sem fiador, processo digital em Sao Paulo, BH e Alphaville.

Para uma comparacao detalhada das duas modalidades, veja aluguel x financiamento: comparando o custo mensal de verdade. Antes de qualquer decisao patrimonial, consulte um profissional de financas.

Perguntas frequentes

Quanto custa de ITBI em Sao Paulo?

A aliquota em Sao Paulo e de 3% sobre o valor venal ou de venda, o maior. Num imovel de R$ 500 mil, sao R$ 15.000 pagos a prefeitura.

Quais sao os custos mensais de um imovel proprio alem da prestacao?

Condominio, IPTU mensal, seguro obrigatorio e provisao de manutencao. Juntos, podem somar de R$ 1.500 a R$ 3.000/mes dependendo do imovel.

O que e custo de oportunidade no contexto da compra de imovel?

E o rendimento que o capital da entrada deixa de gerar por estar imobilizado no imovel. Com Selic alta, esse custo pode ser relevante na comparacao com o aluguel.

Como comparar aluguel com compra corretamente?

Some todos os custos mensais da propriedade: prestacao, condominio, IPTU, manutencao, seguro e amortizacao dos custos de entrada. Compare com o aluguel equivalente.