Aluguel x financiamento: comparando o custo mensal de verdade

"A parcela do financiamento e menor que o aluguel que eu pago." Essa frase e verdadeira em muitos casos e enganosa em quase todos.

A parcela nao e o custo do imovel. E so uma parte dele.

O que entra na conta do financiamento que as pessoas esquecem

Quando alguem financia um imovel de R$ 400 mil com 20% de entrada e prazo de 30 anos, a parcela inicial pelo sistema SAC pode ser de R$ 2.500 a R$ 3.200 dependendo da taxa. Isso parece razoavel.

Mas o custo mensal real inclui:

| Componente | Estimativa mensal | |---|---| | Prestacao (amortizacao mais juros) | R$ 2.500 a R$ 3.200 | | Condominio | R$ 600 a R$ 1.200 | | IPTU (mensal) | R$ 200 a R$ 600 | | Seguro obrigatorio (MIP mais DFI) | R$ 80 a R$ 250 | | Manutencao (provisao cerca de 1%/ano) | R$ 330 a R$ 500 | | Total real | R$ 3.710 a R$ 5.750 |

Compare isso com um aluguel de R$ 2.800 num imovel equivalente. A diferenca pode ser expressiva.

SAC ou Price: o que muda no bolso

O sistema SAC (Sistema de Amortizacao Constante) tem parcelas decrescentes: comeca maior e vai caindo ao longo do tempo. E mais barato no total de juros pagos.

O sistema Price (parcelas fixas) tem prestacoes menores no comeco mas amortiza mais lentamente o saldo devedor: paga-se mais juros no total.

Em ambos, as primeiras parcelas sao fortemente dominadas por juros. Nos primeiros anos de um financiamento de 30 anos, mais de 60% do que voce paga todo mes vai para juros, nao para reduzir a divida.

A armadilha dos juros dos primeiros anos

Imagine pagar R$ 3.000/mes por 3 anos = R$ 108.000. Quanto desse valor foi para amortizar o saldo devedor? Dependendo da taxa e do sistema, pode ser menos de R$ 30.000.

Os outros R$ 78.000 foram para os juros do banco. Nesse cenario, o imovel "adquirido" pelos primeiros 3 anos custou caro, especialmente se comparado ao aluguel de R$ 2.500/mes no mesmo periodo (R$ 90.000), com muito mais flexibilidade.

Quando o financiamento comeca a fazer mais sentido

A virada acontece com o tempo. Depois de 10 a 15 anos de financiamento: a amortizacao cresce e os juros caem (especialmente no SAC), a valorizacao do imovel pode ter compensado o excesso de custo inicial, e o patrimonio acumulado comeca a ser expressivo.

Em regioes com valorizacao forte e aluguel crescendo rapido, travar o custo no financiamento pode proteger no longo prazo.

Como fazer a comparacao honesta

1. Some todos os custos mensais do imovel (prestacao mais condominio mais IPTU mais seguro mais manutencao)
2. Compare com o aluguel de imovel equivalente na mesma regiao
3. Estime o rendimento do capital que seria usado na entrada (custo de oportunidade)
4. Projete a valorizacao esperada do imovel nos proximos 10 anos

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Para entender os custos ocultos com mais profundidade, veja o custo invisivel de comprar: por que alugar pode liberar caixa. Consulte um profissional de financas antes de tomar qualquer decisao de financiamento.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual e melhor para financiamento imobiliario?

SAC e mais barato no total de juros e amortiza mais rapido. Price tem parcelas menores no inicio mas paga mais juros ao longo do tempo. SAC e geralmente mais recomendado para quem pode pagar as parcelas iniciais maiores.

Quanto vai para juros nos primeiros anos de um financiamento?

Nos primeiros anos, mais de 60% de cada parcela pode ser de juros. A amortizacao do saldo devedor e lenta no comeco, especialmente no sistema Price.

Como comparar corretamente aluguel e financiamento?

Some todos os custos mensais do financiamento: prestacao, condominio, IPTU, seguro e manutencao. Compare com o aluguel equivalente. A parcela sozinha nao e comparacao valida.

A partir de quando o financiamento comeca a compensar?

Costuma depender do prazo, da taxa de juros e da valorizacao do imovel. Em geral, acima de 10 anos de permanencia, o financiamento tende a melhorar na comparacao com o aluguel.