IGP-M x IPCA: qual índice reajusta o seu aluguel

Em 2021, o IGP-M fechou o ano com alta de quase 18%. Quem tinha contrato de aluguel atrelado a esse índice acordou em janeiro de 2022 com um reajuste que não tinha nada a ver com o que estava sentindo no supermercado. Esse episódio colocou em pauta uma discussão que deveria ser feita antes de assinar qualquer contrato: qual índice vai corrigir o seu aluguel?

IGP-M: o índice que "foge" da inflação do cotidiano

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado pela Fundação Getulio Vargas e divulgado mensalmente. Ele compõe três subíndices:

• IPA (Índice de Preços por Atacado): peso de 60%, acompanha os preços na origem (agropecuária e indústria)
• IPC (Índice de Preços ao Consumidor): peso de 30%
• INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): peso de 10%

O problema é o IPA. Por pesar mais da metade do índice e medir commodities e produtos industriais na ponta do produtor, o IGP-M pode disparar em momentos de dólar alto ou choques de oferta, mesmo que o consumidor final não esteja sentindo inflação equivalente. Foi exatamente isso que aconteceu em 2020-2021.

IPCA: o índice que mede o que a família gasta

O IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é calculado pelo IBGE e é o índice oficial de inflação do Brasil, a meta do Banco Central. Ele mede a variação de preços de uma cesta de bens e serviços consumida por famílias com renda entre 1 e 40 salários mínimos nas principais regiões metropolitanas.

Na prática, o IPCA tende a oscilar menos que o IGP-M em períodos de volatilidade cambial, porque não carrega o peso das commodities agrícolas e industriais. Em anos "normais" os dois convergem, mas a diferença em anos extremos pode chegar a 10 pontos percentuais.

Qual é melhor para o inquilino? E para o proprietário?

Não existe resposta absoluta, depende do momento macroeconômico e do prazo do contrato.

Para o proprietário, o IGP-M historicamente entregou reajustes maiores em períodos de dólar alto. Para o inquilino, o IPCA é mais previsível e menos suscetível a saltos abruptos.

O que a Lei do Inquilinato diz?

A Lei 8.245/1991 permite que as partes escolham livremente o índice de reajuste anual, desde que seja previamente pactuado em contrato. Não existe obrigatoriedade legal de usar IGP-M. Qualquer índice de referência oficial pode ser usado, inclusive o IPCA, o INPC ou o IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, lançado pelo FGV/IBRE).

Isso significa que o índice é negociável antes de assinar. Muitos proprietários aceitam IPCA, especialmente em mercados com alta vacância.

O IVAR: o índice que mede especificamente aluguéis

O IVAR foi lançado em 2022 pelo FGV IBRE justamente para capturar a variação real dos contratos de locação residencial. A vantagem conceitual é que ele mede o que os aluguéis estão fazendo de fato, não um proxy de inflação geral. A desvantagem é que ainda tem histórico curto e baixa adoção nos contratos.

O que negociar antes de assinar

1. Pergunte qual índice está no contrato, parece óbvio, mas muita gente assina sem ler
2. Proponha IPCA se o cenário for de dólar volátil: é um argumento legítimo
3. Considere um teto de reajuste: alguns contratos estabelecem "IPCA ou IGP-M, o que for menor", ótimo para o inquilino
4. Negocie o mês de reajuste: contratos que reajustam em julho (após o IPCA cheio do primeiro semestre) tendem a ser mais previsíveis

Consulte sempre um advogado ou corretor antes de fechar qualquer contrato. Para ver como o aluguel por temporada escapa dessa equação de reajuste anual, veja como funciona a locação short stay. Mais análises de mercado em /blog/categoria/mercado.

Perguntas frequentes

Posso negociar o índice de reajuste do aluguel?

Sim. A Lei do Inquilinato permite que o índice seja livremente escolhido pelas partes e pactuado em contrato. Antes de assinar, você pode propor IPCA, INPC ou qualquer índice oficial aceito pelo proprietário.

Por que o IGP-M pode subir muito mais que a inflação?

Porque ele carrega 60% de peso em preços no atacado (IPA), que sobe com o dólar e os custos de commodities agrícolas e industriais. Em anos de câmbio volátil, o IGP-M pode disparar bem acima do IPCA, que mede o consumo das famílias.

O que é o IVAR e vale usar no contrato de aluguel?

O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) é calculado pelo FGV IBRE e mede especificamente a variação dos contratos de locação. Ainda tem histórico curto, mas é conceitualmente mais adequado para contratos de aluguel do que o IGP-M.

O proprietário é obrigado a aceitar IPCA no lugar do IGP-M?

Não é obrigado. A escolha do índice é negociada entre as partes. Em mercados com alta vacância, o proprietário tende a ser mais flexível. Em mercados aquecidos, dificilmente vai aceitar trocar um índice historicamente mais alto.