Direito de laje: a lei que criou um novo tipo de imóvel

Nas periferias de São Paulo, BH e de praticamente toda cidade brasileira de médio ou grande porte, existe uma prática de décadas: o dono da casa constrói mais um piso em cima, vende para o filho, aluga para um sobrinho — e a vida segue. O problema era que essa "venda" não tinha como ser formalizada: não havia como registrar a "casa de cima" como um imóvel independente. O direito de laje veio mudar isso.

O que mudou com a lei?

Em 2017, o Código Civil foi alterado pela Lei n.º 13.465/2017 para incluir o "direito real de laje" — um novo tipo de direito sobre imóvel, distinto da propriedade plena, da superfície e do usufrutuo. Pela primeira vez, a legislação brasileira reconhece explicitamente a possibilidade de uma construção existir sobre outra, com titularidades independentes.

O dono do terreno (e da edificação base) pode ceder ou vender à outra pessoa o direito de construir e usar o espaço acima (ou abaixo, em casos de subsolo) de sua construção. Esse espaço se torna um imóvel autônomo com matrícula própria no cartório.

Como funciona o registro?

1. Escritura pública: o proprietário da construção base faz uma escritura cedendo o direito de laje.
2. Registro no cartório: a matrícula do imóvel original é vinculada à nova matrícula da laje — ambas existem de forma autônoma, mas com essa vinculação registral.
3. Habite-se e regularização: a construção na laje precisa atender às exigências do município para ser plenamente regularizada.

Na prática, o processo ainda é burocrático e depende muito da regularidade da construção base. Se a casa "de baixo" não tem habite-se, a regularização da laje fica comprometida.

O que o titular da laje pode fazer com ela?

Teoricamente, qualquer coisa que um proprietário normal faria: morar, alugar, vender, usar como garantia de financiamento. A diferença está em algumas restrições:

• Não pode fazer obras que comprometam a construção base sem autorização do dono do terreno.
• Condomínio e taxas de manutenção de partes comuns (escada, acesso) precisam ser definidos no instrumento de constituição da laje.
• Divisão de IPTU: em geral, a prefeitura vai cobrar IPTU proporcionalmente de cada unidade — mas isso depende da regularização municipal.

Direito de laje x condomínio tradicional

Isso não é a mesma coisa que um apartamento num condomínio horizontal ou vertical. No condomínio, cada unidade tem fração ideal do terreno e das áreas comuns. No direito de laje, o titular não tem fração do terreno — ele tem direito sobre o espaço aéreo acima da construção base, que pertence ao dono original.

Isso muda bastante a lógica de valorização: o valor da laje depende muito da relação com o proprietário da base, das condições de uso do espaço comum (escada, entrada), e da solidez jurídica do instrumento de constituição.

Para quem isso é relevante?

Para quem mora ou investe em bairros populares e periferias onde essa prática já é comum informalmente. A formalização abre acesso a crédito (a laje pode ser dada como garantia num financiamento), à herança regularizada e à venda com escritura — coisas que antes eram impossíveis.

Para o mercado formal, o direito de laje também abre possibilidades criativas: em terrenos onde não cabe mais construir pela legislação municipal, pode ser possível ceder direitos de laje de construções existentes.

Antes de qualquer operação envolvendo direito de laje, consulte um advogado especializado em direito imobiliário e verifique a legislação municipal do seu município — a aceitação varia. Para entender outros formatos de imóvel e propriedade, veja /blog/categoria/mercado.

Perguntas frequentes

O que é direito de laje?

É um direito real reconhecido pelo Código Civil desde 2017 que permite ao dono de uma construção ceder ou vender a outra pessoa o espaço acima (ou abaixo) de sua edificação, que passa a ter matrícula própria no cartório.

Quem tem direito de laje é dono do terreno?

Não. O titular da laje tem direito sobre a construção e o espaço que ocupa, mas não sobre o terreno, que continua sendo do dono da construção base. Isso diferencia o direito de laje de um apartamento em condomínio.

É possível financiar um imóvel pelo direito de laje?

Em tese sim, pois a laje tem matrícula própria e pode ser dada como garantia. Na prática, os bancos ainda têm pouca experiência com esse tipo de operação, e a aceitação varia muito por instituição.

O direito de laje vale em qualquer cidade do Brasil?

A legislação federal criou o instituto, mas a regularização municipal varia. É necessário verificar as regras locais de construção e se o município já adaptou seus processos para aceitar regularizações de laje.