Incorporação imobiliária: como nasce um empreendimento do zero

Entre a lona de obra e o elevador que sobe suave até o 18º andar, existem pelo menos quatro anos de negociações, aprovações, projetos revisados e uma pilha de documentos que a maioria dos compradores jamais viu. Entender como um empreendimento nasce ajuda a tomar melhores decisões, e a ter menos surpresas.

Passo 1: aquisição do terreno

Tudo começa com um terreno. A incorporadora pode comprá-lo à vista, parcelado ou por permuta, nesse caso, "paga" o dono do terreno com unidades do futuro prédio. A permuta é muito comum em São Paulo: o proprietário de uma casa em Pinheiros, por exemplo, entrega o terreno e recebe dois ou três apartamentos depois da obra pronta.

A escolha do terreno define boa parte do produto: área, gabarito permitido pela lei de zoneamento, potencial de VGV e custo de construção.

Passo 2: viabilidade e projeto

Antes de gastar um centavo com obra, a incorporadora contrata arquitetos e engenheiros para o estudo de viabilidade. Esse estudo responde: quantas unidades cabem? Qual o custo de obra estimado? A que preço de venda o projeto fecha a conta?

Se os números não fecham, custo de construção alto demais, preço de mercado baixo demais, o terreno é devolvido ou renegociado. Empreendimentos mal concebidos nessa fase costumam dar problema anos depois.

Passo 3: aprovações e registro da incorporação

Aqui começa a parte burocrática. O projeto precisa ser aprovado pela prefeitura (alvará de construção), e a incorporação precisa ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis com uma série de documentos: memorial de incorporação, convenção de condomínio, planilha orçamentária, certidões negativas dos sócios e da empresa, entre outros.

Sem esse registro, nenhuma unidade pode ser vendida. A lei n.º 4.591/64 é clara nesse ponto. Esse conjunto de documentos é o que garante ao comprador que a incorporação existe juridicamente, e é o motivo pelo qual você deveria sempre pedir para ver o memorial antes de assinar qualquer coisa.

Passo 4: lançamento e vendas

Com aprovações em mãos, o empreendimento vai a mercado. O stand de vendas abre, corretores mobilizados pela incorporadora (ou imobiliárias parceiras) apresentam o produto, e os contratos de compra e venda são assinados.

A velocidade de vendas nessa fase é monitorada de perto. Um empreendimento que não vende bem no lançamento pode ter o preço revisto, unidades relançadas ou, em casos extremos, o projeto cancelado.

Passo 5: construção

A obra pode durar de 18 meses (prédios menores, construtora ágil) a 4 ou 5 anos (grandes empreendimentos ou projetos mais complexos). Durante todo esse período, o saldo devedor dos compradores é corrigido pelo INCC.

Problemas comuns que causam atraso: dificuldade de mão de obra, aumento inesperado de custo de insumos, problemas no solo, chuvas que atrasam cronograma e, em casos mais graves, dificuldade financeira da construtora.

Passo 6: habite-se e entrega

O habite-se é o documento emitido pela prefeitura atestando que o prédio foi construído conforme aprovado. Sem ele, o imóvel não pode ser habitado legalmente. Depois do habite-se, vem a individualização das matrículas (cada apartamento ganha sua própria matrícula no cartório) e, aí sim, a entrega das chaves.

É nesse momento que o saldo devedor existente (corrigido pelo INCC durante toda a obra) precisa ser quitado ou financiado. Compradores que não se prepararam para esse número costumam se surpreender.

O que avaliar antes de comprar na planta?

• Histórico da incorporadora: quantos empreendimentos ela entregou? Com quantos meses de atraso em média?
• O memorial de incorporação está registrado? (leia o que é memorial de incorporação)
• A empresa tem patrimônio de afetação para o empreendimento?
• O VGV lançado é compatível com o histórico de entrega?

Comprar na planta pode ser excelente negócio, mas só quando você entende exatamente em que fase do processo está entrando. Para explorar oportunidades com mais segurança, veja https://stayluvi.com/investir.

Perguntas frequentes

Quantas etapas tem uma incorporação imobiliária?

Em linhas gerais, são seis: aquisição do terreno, estudo de viabilidade, aprovações e registro, lançamento comercial, construção e entrega com habite-se. Cada etapa tem riscos e prazos próprios.

O que é o registro de incorporação e por que é obrigatório?

É o registro no Cartório de Imóveis que formaliza juridicamente o empreendimento, com todos os documentos da empresa e do projeto. Sem ele, nenhuma unidade pode ser vendida legalmente no Brasil.

Qual o prazo médio de construção de um empreendimento na planta?

Em geral, entre 24 e 48 meses a partir do início das obras. Empreendimentos maiores ou em cidades com aprovações mais lentas podem levar mais tempo. Atrasos de 6 a 12 meses são comuns.

O que acontece se a construtora falir durante a obra?

Se houver patrimônio de afetação, os recursos do empreendimento são separados do patrimônio geral da empresa, o que protege os compradores. Sem afetação, os compradores viram credores e podem ter que aguardar processo de liquidação.