Contrato vencido e locação por prazo indeterminado: e agora?

O contrato venceu em março de 2024 e você só percebeu agora. O aluguel continua entrando, o inquilino não fez barulho, e a situação ficou assim por quase um ano. O imóvel é seu — mas em que situação você está juridicamente?

Contratos de locação vencidos funcionando na inércia são muito mais comuns do que qualquer síndico ou cartório gostaria de admitir. A boa notícia: a situação tem saída. A má notícia: ela muda as cartas na sua mão para retomar o imóvel.

O que é a locação por prazo indeterminado na prática

Quando o prazo termina e a locação continua sem nova formalização, a Lei 8.245/91 classifica isso como prorrogação por prazo indeterminado. Não é ilegal. É apenas uma mudança de regime.

No prazo determinado, proprietário e inquilino têm obrigações rígidas. No prazo indeterminado, a locação passa a ser mais fluida — e os prazos para saída e retomada mudam.

Três perguntas que você precisa responder agora

1. Quanto tempo faz que o contrato venceu? Se faz menos de 12 meses, você está numa janela. Se faz mais de 5 anos de locação total, a lei dá ao proprietário o direito de denúncia vazia (retomada sem justificativa) com aviso de 30 dias.

1. A garantia ainda está válida? Seguro-fiança, depósito caução e fiador têm regras diferentes sobre cobertura em prazo indeterminado. Verifique já.

1. Você quer renovar ou retomar? A resposta muda completamente o que você deve fazer agora.

Se você quer renovar o contrato

A melhor saída é assinar um aditivo de renovação com:

• Novo prazo determinado (1 a 2 anos costumam ser os mais comuns)
• Aluguel atualizado pelo índice acordado (IPCA ou IGP-M)
• Confirmação da garantia locatícia (o fiador ainda aceita? O seguro ainda está vigente?)

Esse aditivo pode ser simples, não precisa ir a cartório (mas isso dá mais segurança), e fecha a ambiguidade de meses.

Se você quer retomar o imóvel

Aqui estão as opções conforme o tempo de locação:

Menos de 1 ano de locação total: o proprietário não pode pedir o imóvel sem motivo legalmente previsto (uso próprio, reforma, venda para terceiro, etc.).

Entre 1 e 5 anos: a regra é parecida — retomada exige motivação legal. Mas atenção: depois de 12 meses em prazo indeterminado, a lei permite denúncia com prazo de 30 dias em alguns casos. Confirme com advogado.

Mais de 5 anos de locação ininterrupta: o proprietário pode pedir o imóvel com aviso de 30 dias, sem precisar justificar — é a chamada denúncia vazia.

A notificação precisa ser formal: carta registrada, notificação extrajudicial via cartório, ou qualquer meio que comprove o recebimento pelo inquilino.

O que NÃO fazer

Muitos proprietários, ansiosos para recuperar o imóvel, tomam medidas inadequadas:

• Cortar serviços (água, luz, gás) — é crime
• Entrar no imóvel sem autorização — é invasão
• Mudar a fechadura enquanto o inquilino ainda mora lá — configura esbulho possessório

Todas essas ações revertem contra o proprietário, mesmo que ele tenha razão sobre o contrato vencido.

Reajuste em contrato vencido

Se o aluguel nunca foi reajustado desde o vencimento do contrato original, o proprietário pode propor atualização agora — com o índice que estava previsto no contrato ou, na ausência de previsão, por acordo.

Para entender como reajustar quando o índice está negativo ou zerado, veja como reajustar o aluguel quando o índice está negativo.

Cada situação tem suas particularidades contratuais e de prazo. Antes de agir, consulte um advogado especializado em locações para definir a melhor estratégia.

Prefere deixar a gestão contratual por conta de quem entende? A LUVI HOME cuida de todo o ciclo — da renovação à retomada.

Perguntas frequentes

Contrato de aluguel vencido ainda tem validade?

Sim. Quando vence sem providências, passa a vigorar por prazo indeterminado — com as mesmas obrigações básicas, mas regras diferentes para saída e retomada.

Posso pedir o imóvel de volta se o contrato já venceu?

Depende do tempo total de locação. Com mais de 5 anos ininterruptos, cabe denúncia vazia com aviso de 30 dias. Com menos tempo, é necessário motivação legal.

O inquilino pode sair sem pagar multa no contrato por prazo indeterminado?

Sim, desde que avise com 30 dias de antecedência. A multa contratual se aplica ao prazo determinado original, não ao prazo indeterminado.

Como regularizar um contrato vencido?

Assine um aditivo de renovação com novo prazo, aluguel atualizado e confirmação da garantia. Não precisa ser em cartório, mas a assinatura documentada é fundamental.