Como reajustar o aluguel quando o índice está negativo

O IGP-M acumulou -2,7% nos últimos 12 meses. O seu contrato diz "reajuste anual pelo IGP-M". O proprietário te manda um boleto com o aluguel inalterado. Você paga, mas fica a dúvida: podia ter cobrado menos?

A resposta depende do que está no contrato — e do que cada parte aceita negociar.

O que é o IGP-M e por que ele pode ser negativo

O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é calculado pela FGV e mede a inflação com peso maior nos preços no atacado. Nos períodos de deflação do atacado — que aconteceu em alguns meses de 2023 e se repetiu pontualmente desde então — o IGP-M pode fechar o acumulado de 12 meses negativo.

Diferente do IPCA (que mede o custo de vida das famílias e raramente fica negativo no acumulado anual), o IGP-M é mais volátil. Essa volatilidade é o que criou as polêmicas de reajuste nos contratos de locação.

Índice negativo obriga a reduzir o aluguel?

Aqui está a divisão de entendimentos:

Visão do proprietário: o índice serve para corrigir o valor no caso de inflação; se estiver negativo, o correto é manter o aluguel — não reduzir. A cláusula de reajuste não é uma cláusula de redução.

Visão do inquilino: o contrato diz "reajuste pelo IGP-M" sem ressalva. Se o índice é negativo, o reajuste é negativo — e o aluguel deve ser reduzido.

O que os tribunais dizem: não há uniformidade. Decisões do TJ-SP e de outros tribunais variaram conforme a redação exata do contrato. Contratos com cláusula de piso (mínimo zero) tendem a ser respeitados. Contratos que não têm esse piso ficam mais vulneráveis à argumentação do inquilino.

O que fazer na prática

Se você é proprietário e o índice está negativo:

Você tem argumentos para manter o aluguel, mas a negociação amigável é mais inteligente do que a imposição. Proponha manutenção do valor atual com reajuste no próximo ciclo pelo índice acumulado — e coloque isso por escrito.

Se você é inquilino e o índice está negativo:

Leia a cláusula exata do contrato. Se não houver piso mínimo, você pode pedir a aplicação do índice negativo. Se o proprietário não concordar, consulte um advogado sobre as chances reais antes de acionar o Juizado.

E se o contrato usa IPCA?

O IPCA raramente fecha o acumulado anual negativo — e quando fica baixo, costuma ser na casa de 3 a 5% ao ano. Contratos indexados ao IPCA têm menos tensão nessa questão.

Cada vez mais, contratos novos migraram do IGP-M para o IPCA justamente pela volatilidade do primeiro. Se seu contrato atual usa IGP-M e vai renovar em breve, pode ser uma boa hora para propor a mudança de índice.

A alternativa: aluguel de mercado como referência

Se o índice está negativo mas o mercado da região subiu, o proprietário pode propor revisão de aluguel para valor de mercado — o que é um caminho diferente do reajuste contratual. Essa revisão exige consenso ou ação judicial de revisão (com base no artigo 19 da Lei 8.245/91).

Para negociar sem perder o inquilino, veja como negociar o aluguel na crise sem afastar bons inquilinos.

O blog de gestão de locação tem mais artigos sobre cláusulas contratuais e direitos de locadores e locatários.

Não tome decisões de reajuste com base em interpretações informais. Consulte um advogado ou a imobiliária responsável pelo contrato antes de aplicar ou contestar qualquer índice.

Para quem prefere ter alguém gerenciando esses reajustes automaticamente, a LUVI HOME faz a gestão contratual completa, incluindo notificações de reajuste.

Perguntas frequentes

O proprietário é obrigado a reduzir o aluguel se o IGP-M fechar negativo?

Depende do contrato. Se a cláusula não tem piso mínimo, o inquilino pode argumentar que sim. Os tribunais não têm posição uniforme — tudo depende da redação exata.

Posso mudar o índice do IGP-M para o IPCA na renovação?

Sim, por acordo entre as partes. É uma mudança comum e costuma ser bem recebida por ambos os lados, dado que o IPCA é menos volátil.

O que é revisão de aluguel e quando cabe?

É uma ação judicial (ou negociação) para ajustar o aluguel ao valor de mercado, quando há defasagem. Pode ser pedida por qualquer das partes após 3 anos do contrato ou do último reajuste.

O IGP-M negativo significa que o mercado de aluguel também caiu?

Não necessariamente. O IGP-M mede inflação no atacado, não o mercado de locação residencial. Em muitas regiões, os aluguéis seguiram subindo mesmo com IGP-M negativo.