Contrato de aluguel: o que o inquilino deve ler antes de assinar

Ninguém lê contrato de aluguel até precisar. E quando precisa — numa rescisão antecipada, numa discussão sobre dano, numa cobrança de reparo — já é tarde para negociar.

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As cláusulas que mais pegam na rescisão

Multa por rescisão antecipada. A lei permite até 3 aluguéis cheios como multa, mas o padrão do mercado é a multa proporcional ao tempo restante do contrato. Confirme qual é a fórmula no seu contrato — e se há carência (período sem multa para saída).

Prazo de aviso prévio. Em contratos por prazo determinado, ao fim do prazo o inquilino pode sair sem aviso e sem multa. Em contratos por prazo indeterminado (renovação automática), o aviso costuma ser de 30 dias. Confirme.

Condições de renovação. O contrato renova automaticamente? Com qual índice de reajuste? Quem precisa notificar quem e em qual prazo para não renovar?

Índice de reajuste: o que faz diferença no bolso

O índice de reajuste anual deve estar explícito no contrato. Os mais comuns:

| Índice | Perfil | Impacto típico em 12 meses | |---|---|---| | IGP-M | Volátil, ligado ao dólar | Pode disparar em anos de câmbio alto | | IPCA | Inflação ao consumidor | Mais previsível, menos volátil | | INPC | Inflação baixa renda | Parecido com IPCA |

Em 2021, o IGP-M bateu 37% em 12 meses. Quem tinha contrato por IGP-M teve reajuste que nenhum salário acompanhou. Hoje muitos contratos já preferem IPCA — você pode propor isso na negociação.

O que o contrato diz sobre benfeitorias e reparos

Esse é o ponto mais ignorado e o que mais gera conflito.

Benfeitorias necessárias (vazamento, infiltração, problema elétrico): são obrigação do proprietário e podem ser descontadas do aluguel se não forem feitas, mediante notificação prévia. O contrato não pode transferir essa obrigação ao inquilino — cláusula nesse sentido é nula.

Benfeitorias úteis (pintar a parede de outra cor, colocar prateleiras, instalar ar-condicionado): podem ser feitas com autorização do proprietário. Se o contrato diz que benfeitorias não são indenizáveis, você não recebe de volta o que investiu.

Benfeitorias voluptuárias (piscina, sauna): raramente cabem em locação residencial, mas se o contrato as mencionar, confirme o que acontece na saída.

Cláusulas que você pode negociar (e muitos não sabem)

O contrato de locação é um acordo entre duas partes. A maioria das cláusulas é negociável antes da assinatura:

• Índice de reajuste (trocar IGP-M por IPCA)
• Prazo de contrato (30 meses é padrão, mas 24 ou 12 são possíveis)
• Permissão para animais de estimação
• Carência para reformas no início do contrato
• Benfeitorias indenizáveis (instalar split, persianas melhores etc.)

Depois de assinar, a negociação é muito mais difícil. Aproveite antes.

O que conferir no laudo de vistoria que acompanha o contrato

O contrato quase sempre vem com um laudo de vistoria. Leia item por item e, se discordar de alguma descrição, sinalize antes de assinar ou peça aditivo.

"Ótimo estado" escrito no laudo para uma parede manchada significa que, na saída, o proprietário pode cobrar pela mancha que já estava lá. Exija que o estado real seja descrito.

Entenda os seus direitos como inquilino em qualquer etapa do processo em como alugar um apartamento: passo a passo completo.

Sempre consulte um advogado ou consultor imobiliário para revisar cláusulas específicas do seu contrato — este artigo é orientativo, não é aconselhamento jurídico.

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Perguntas frequentes

Posso recusar assinar o contrato de aluguel se houver cláusula abusiva?

Sim. Você pode negociar a remoção da cláusula antes de assinar, propor texto alternativo ou recusar o imóvel. Cláusulas abusivas na locação podem ser contestadas judicialmente, mas evitar é melhor que remediar.

O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?

Não é obrigatório para que tenha validade entre as partes. O registro em cartório é opcional e serve para dar publicidade a terceiros, como em casos de venda do imóvel.

Quanto custa contratar um advogado para revisar contrato de aluguel?

Em geral, entre R$ 200 e R$ 600 para uma análise simples. Comparando com o risco de um contrato lesivo em 30 meses, o custo é baixo.

O proprietário pode incluir qualquer cláusula no contrato?

Não. Cláusulas que contrariem a Lei do Inquilinato (8.245/91) são nulas, mesmo que assinadas. Por exemplo: cláusula que proíba o inquilino de pedir revisão de aluguel ou que transfira benfeitorias necessárias para o locatário.