Conta do condomínio no aluguel: ordinária x extraordinária

O inquilino recebe uma taxa de condomínio inflada com obras que ele nunca aprovou — e decide parar de pagar. Esse conflito não é raro. A raiz do problema quase sempre é a mesma: proprietário e locatário não entenderam antes quem paga o quê.

A Lei 8.245/91 é clara, mas pouca gente lê o artigo 22 com atenção. Vamos destrinchar.

O que são despesas ordinárias de condomínio?

Ordinárias são os gastos do dia a dia do edifício — aqueles que se repetem mês a mês para manter o funcionamento normal. O inquilino paga essas. Exemplos clássicos:

• Salário e encargos dos funcionários (porteiro, zelador, faxineiro)
• Água, luz e gás das áreas comuns
• Limpeza, conservação e pequenos reparos cotidianos
• Manutenção de elevador (contrato de manutenção preventiva)
• Seguro de incêndio obrigatório do condomínio
• Fundo de reserva, desde que consumido no mesmo período em que foi cobrado

A lógica é simples: o inquilino usa o prédio, então arca com o custo de mantê-lo funcionando.

Quais são as despesas extraordinárias — e quem paga?

Extraordinárias são investimentos, reformas ou despesas que valorizam ou recuperam o patrimônio. Essas ficam com o proprietário. Alguns exemplos:

• Obras de reforma ou ampliação (pintura da fachada, troca de elevador)
• Constituição de fundo de reserva (aporte inicial)
• Instalação de equipamentos novos (câmeras, portão automático, aquecedor solar)
• Regularizações: AVCB, habite-se retroativo, adequações estruturais
• Despesas referentes a danos anteriores à locação

Um macete prático: se a despesa apareceria no orçamento extraordinário da assembleia, é do dono. Se está na previsão ordinária mensal, é do locatário.

E o fundo de reserva? Essa é a maior fonte de confusão

O fundo de reserva é cobrado mensalmente, mas entra em zona cinzenta. A lei diz:

• Se o condomínio cobra fundo de reserva mensalmente para manutenção corrente: locatário paga
• Se o condomínio usa o fundo para cobrir despesas extraordinárias: proprietário reembolsa

Na prática, muitos contratos simplesmente excluem o fundo da responsabilidade do inquilino para evitar disputas. Se você é proprietário, leia a convenção do seu condomínio e negocie isso no contrato antes de assinar.

Como colocar isso no contrato de locação?

Um contrato bem redigido especifica:

1. Que o locatário paga a taxa ordinária de condomínio conforme a previsão orçamentária aprovada
2. Que despesas extraordinárias aprovadas em assembleia são de responsabilidade do locador
3. Uma cláusula de ajuste: se o condomínio cobrar algo classificado como extraordinário junto da taxa mensal, o locador assume ou reembolsa o locatário

Gestoras profissionais costumam incluir esse detalhamento automaticamente. Se você administra sozinho, vale pedir ao seu advogado para revisar esse trecho. Errar aqui gera litígio no Juizado Especial.

O que acontece quando o condomínio mistura tudo numa só taxa?

Acontece com frequência em prédios menores, sem síndico profissional. A taxa chega ao boleto sem discriminação. Nesse caso:

• Solicite ao síndico a discriminação entre ordinário e extraordinário
• Guarde as atas de assembleia que aprovaram obras (elas provam o caráter extraordinário)
• Se o inquilino reclamar, mostre a documentação — é mais fácil do que parece

Para quem tem imóvel em São Paulo ou Belo Horizonte, a LUVI HOME faz essa triagem no repasse mensal, separando o que é de cada parte antes de qualquer cobrança chegar ao inquilino.

O que fazer quando o inquilino se recusa a pagar a ordinária?

Primeiro, confirme que a cobrança é realmente ordinária — há casos em que a recusa é legítima porque o condomínio está embutindo obras. Se estiver tudo certo:

1. Notifique por escrito com prazo de 15 dias
2. Registre a notificação (WhatsApp com leitura, e-mail ou carta com AR)
3. Se não pagar, acione a garantia locatícia (seguro-fiança, fiador ou caução)
4. Persistindo, a ação de despejo por falta de pagamento é o caminho legal

Para mais sobre como estruturar a cobrança e a relação com o inquilino, veja também o nosso texto sobre inadimplência alta no condomínio.

Separar as contas no começo do contrato poupa brigas no final. O trabalho de uma cláusula evita meses de Juizado Especial.

Consulte sempre um advogado especializado em direito imobiliário para adaptar as cláusulas à sua situação específica.

Perguntas frequentes

Quem paga a taxa de condomínio no aluguel?

O inquilino paga as despesas ordinárias (manutenção, salários, conta de luz das áreas comuns). O proprietário arca com as extraordinárias (obras, reformas, equipamentos novos).

O fundo de reserva é despesa ordinária ou extraordinária?

Depende do uso: se cobrado mensalmente para manutenção corrente, o inquilino paga. Se utilizado para obra extraordinária, o proprietário reembolsa. O contrato deve esclarecer isso.

O que acontece se o condomínio não discriminar as despesas?

Peça ao síndico a discriminação por escrito e guarde as atas de assembleia. Sem clareza, o proprietário pode acabar assumindo valores que deveriam ser do locatário.

Se o inquilino não pagar a taxa de condomínio, o que fazer?

Notifique por escrito, acione a garantia locatícia e, se necessário, entre com ação de despejo por falta de pagamento. Um advogado imobiliário pode orientar o caminho mais rápido.