Conserto no imovel alugado: o que e do inquilino e do dono

O chuveiro parou de funcionar. O cano estourou. A fechadura nao abre mais. Quem paga o conserto -- voce ou o proprietario? A resposta nao e sempre obvia, e a maioria dos conflitos entre inquilinos e proprietarios surge exatamente aqui. Entenda a regra geral e como ela se aplica ao dia a dia.

A regra geral da lei do inquilinato

O artigo 22 da Lei do Inquilinato lista as obrigacoes do proprietario. O artigo 23 lista as do inquilino. A divisao basica e a seguinte:

Proprietario: responsavel por defeitos preexistentes, problemas estruturais e manutencao das instalacoes que nao foram causados pelo uso normal do inquilino.

Inquilino: responsavel pela conservacao do imovel, pelos pequenos reparos de uso cotidiano e por danos que causou por uso inadequado ou falta de cuidado.

A linha divisoria e o uso normal: se algo quebrou pelo desgaste natural do tempo ou por um defeito de origem, e do proprietario. Se quebrou por descuido, mau uso ou falta de manutencao preventiva simples, e do inquilino.

Tabela de responsabilidades por tipo de reparo

| Tipo de reparo | Responsavel | Por que | |---|---|---| | Infiltracao na laje ou parede estrutural | Proprietario | Problema estrutural | | Vazamento no cano embutido (parede/piso) | Proprietario | Instalacao do imovel | | Torneira com vedacao gasta pelo uso | Inquilino | Pequeno reparo de uso | | Chuveiro queimado por uso normal | Inquilino | Manutencao simples | | Chuveiro que nao funciona desde a entrega | Proprietario | Defeito preexistente | | Fechadura com defeito estrutural | Proprietario | Equipamento do imovel | | Fechadura danificada por arrombamento | Inquilino | Dano por uso/negligencia | | Telhado com goteira | Proprietario | Estrutura do imovel | | Janela com vidro quebrado pelo inquilino | Inquilino | Dano imputavel | | Janela com ferragem enferrujada pelo tempo | Proprietario | Desgaste estrutural | | Piso solto por defeito de assentamento | Proprietario | Problema de construcao | | Piso solto por impacto causado pelo inquilino | Inquilino | Dano imputavel |

Casos cinza: quem paga quando nao e claro

Ar-condicionado: a manutencao preventiva (limpeza de filtros) e do inquilino. Defeito mecanico no compressor e do proprietario, desde que o equipamento nao tenha sido danificado por falta de limpeza do inquilino.

Mofos: se o mofo e causado por infiltracao estrutural, e do proprietario. Se e causado por falta de ventilacao ou habitos do inquilino (roupas molhadas no quarto, janelas sempre fechadas), e do inquilino.

Fiacao eletrica: manutencao de tomadas e interruptores e do inquilino para pequenos reparos. Problema no quadro de luz ou na fiacao embutida e do proprietario.

Aquecedor de agua a gas: manutencao regular e do inquilino. Defeito de fabricacao ou problema na instalacao de gas e do proprietario.

O que fazer quando o proprietario se recusa a fazer o reparo

Se o reparo e claramente responsabilidade do proprietario e ele se recusa, voce tem tres caminhos:

Notificacao formal: envie e-mail ou carta registrada descrevendo o problema, pedindo o reparo em prazo determinado (15 a 30 dias) e informando que voce fara o reparo por conta e descontara do aluguel se ele nao agir. Guarde a notificacao.

Fazer o reparo e descontar do aluguel: o artigo 26 da lei permite que o inquilino faca reparos urgentes e desconte o valor do aluguel, desde que notifique o proprietario previamente e guarde notas fiscais do servico.

Acao judicial: para reparos mais caros ou proprietario relapso, o Juizado Especial Civel e o caminho. Apresente fotos, laudos e a notificacao enviada.

Como reportar o problema do jeito certo

Nunca reporte um problema verbalmente e sem registro. Sempre envie por e-mail ou mensagem com texto, descrevendo o problema, a data em que ocorreu e o que voce ja fez (como fechar o registro de agua em caso de vazamento). Essa documentacao e fundamental em caso de disputa.

Se o problema puder causar dano maior por nao intervencao imediata (vazamento, curto-circuito), chame o servico de emergencia e documente tudo, notificando o proprietario logo apos.

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Perguntas frequentes

Posso descontar o reparo do aluguel sem avisar o proprietario?

Nao. A lei exige notificacao previa e urgencia do reparo. Descontar sem avisar pode configurar inadimplencia parcial.

O proprietario pode entrar no imovel sem aviso para fazer reparos?

Nao. O proprietario precisa combinar horario com o inquilino, exceto em emergencias. Acesso sem aviso viola o direito de posse do inquilino.

Se eu fizer um reparo que era do proprietario e ele nao reembolsar, posso cobrar na justica?

Sim, com nota fiscal do servico e prova de que o reparo era responsabilidade do proprietario (notificacao enviada, natureza estrutural do defeito).

O que e reparo urgente no contexto da lei?

Reparos que nao podem esperar sem causar dano maior ao imovel ou risco ao inquilino: vazamentos ativos, curto-circuito, defeito no gas, teto prestes a ceder.