Gestão de imóveis
Sabendo como pedir reparos ao proprietário por escrito e dentro do prazo, você resolve mais rápido e fica protegido caso o problema vire disputa.
A torneira da pia da cozinha está pingando há uma semana. Você mandou mensagem para o proprietário, ele deu um "vejo isso logo" — e nada aconteceu. Três semanas depois, a torneira piorou e você está pagando a conta de água mais alta. Quem paga esse prejuízo?
Depende de como o problema foi comunicado. Notificação informal por WhatsApp sem resposta tem peso muito menor do que uma comunicação formal com comprovante. Entender como pedir reparos corretamente não é burocracia — é proteção.
A divisão de responsabilidades segue a Lei do Inquilinato:
O proprietário cuida de: - Vícios ocultos ou estruturais (infiltração de fora, problema no encanamento embutido, instalação elétrica da edificação) - Problemas pré-existentes que não foram registrados na vistoria de entrada - Defeitos que tornam o imóvel impróprio para uso
O inquilino cuida de: - Desgaste por uso normal (lubrificar fechadura, trocar vedação de torneira comum) - Manutenção de equipamentos que instalou (ar-condicionado próprio, chuveiro elétrico que substituiu) - Qualquer problema causado por descuido ou mau uso
Se a torneira está pingando por desgaste normal de um vedante, a dúvida existe. Mas se a pressão do encanamento da edificação está causando o problema, é do proprietário. Quando não for óbvio, chame um encanador para diagnosticar — o laudo define quem paga.
Para problemas simples de resolução rápida, um WhatsApp é suficiente. Para qualquer coisa estrutural ou que já se arrasta, escalone para escrita com comprovante.
Modelo de notificação formal:
"[Cidade, data]. Ao senhor/senhora [nome do proprietário]: venho por meio desta comunicar que o imóvel situado em [endereço] apresenta [descrição objetiva do problema]. Solicito que as providências necessárias sejam tomadas no prazo de [X dias — 5 dias para urgente, 15 dias para não urgente]. Ressalto que, caso o reparo não seja realizado, fico autorizado a tomar as medidas previstas na Lei 8.245/91."
Envie por e-mail com resposta solicitada, ou por carta registrada se não tiver contato de e-mail confirmado.
Se o problema coloca em risco a saúde ou a habitabilidade — vazamento de gás, encanamento rompido, instalação elétrica exposta — você pode contratar um profissional de emergência sem esperar a autorização do proprietário. Guarde nota fiscal e comunicação prévia (mesmo que não respondida). Você tem direito ao ressarcimento.
O artigo 26 da Lei do Inquilinato é explícito: "O locatário terá direito de abatimento proporcional do aluguel se o locador não providenciar reparos de sua responsabilidade."
A lei não define prazo exato para reparos. O critério usado pelos Juizados é a razoabilidade: 5 dias para urgente, 15 a 30 dias para não urgente. Se o proprietário não responder dentro desse prazo, você tem base para:
Crie o hábito de fotografar qualquer problema no dia em que aparecer. Data visível na foto ou metadado de hora. Guarde em pasta separada no celular ou na nuvem. Se surgir disputa no fim do contrato, você terá o histórico completo: quando o problema surgiu, quando você comunicou, e como estava quando você saiu.
Para entender o que você pode reformar por conta própria (ou não), veja o que você pode mudar no imóvel alugado.
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| Tipo de reparo | Responsável | Prazo razoável | |---|---|---| | Vazamento estrutural | Proprietário | 5 dias | | Fechadura com desgaste | Inquilino | Por conta própria | | Infiltração de chuva | Proprietário | 10 dias | | Chuveiro queimado (que era do imóvel) | Proprietário | 7 a 10 dias | | Pintura de área externa | Proprietário | 30 dias |
Sim, para problemas estruturais e pré-existentes. Defeitos que surgem por uso normal do inquilino são responsabilidade do locatário.
Pode, em reparos urgentes e de responsabilidade comprovada do proprietário. Documente tudo, notifique formalmente antes e guarde as notas fiscais do profissional contratado.
Escalone para comunicação formal com prazo. Se não houver resposta, você pode contratar o reparo, pedir desconto no aluguel ou, em casos graves, solicitar rescisão sem multa.
Infiltração vinda de fora ou da estrutura do prédio é do proprietário. Infiltração causada por descuido do inquilino (ex: rejunte danificado no banheiro) é do locatário.
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