Como calcular a rentabilidade real de um imóvel alugado

Você viu um apartamento anunciado por R$ 420.000 com aluguel de R$ 2.200 por mês. "Isso dá 6,3% ao ano", o corretor disse. Parece bom. Mas essa conta ignora pelo menos cinco variáveis que vão comer o seu retorno. O yield bruto de 6,3% real costuma virar 3,5% a 4,5% depois que você desconta tudo. Saber fazer esse cálculo é o que separa o investidor do comprador esperançoso.

Passo 1 — Calcule o yield bruto

A fórmula básica é:

Yield bruto (%) = (Aluguel mensal x 12) ÷ Preço de compra x 100

No exemplo: (2.200 x 12) ÷ 420.000 x 100 = 6,28% ao ano

Esse número serve para comparar imóveis rapidamente, mas não é o que você vai receber. É o ponto de partida.

Passo 2 — Deduza as despesas fixas do imóvel

Enquanto o imóvel está alugado, você ainda paga (em geral): IPTU, seguro do imóvel e, se a convenção for essa, parte do condomínio. Vamos supor:

• IPTU: R$ 1.800/ano (R$ 150/mês)
• Seguro: R$ 900/ano (R$ 75/mês)
• Taxa de administração da imobiliária: 10% do aluguel = R$ 220/mês

Deduções fixas: R$ 445/mês ou R$ 5.340/ano

Aluguel líquido de custos fixos: R$ 2.200 - R$ 445 = R$ 1.755/mês

Passo 3 — Provisione vacância e manutenção

Vacância: 1 a 1,5 mês por ano é razoável para imóvel de médio padrão bem localizado. Usando 1 mês: perde R$ 2.200 brutos.

Manutenção: reserve 0,5% do valor do imóvel por ano para consertos e desgaste. No exemplo: 0,5% x R$ 420.000 = R$ 2.100/ano.

Total de vacância + manutenção: R$ 4.300/ano (R$ 358/mês)

Aluguel após todas as deduções operacionais: R$ 1.755 - R$ 358 = R$ 1.397/mês

Passo 4 — Desconte o imposto de renda

Pessoa física que recebe aluguel paga IR mensal via carnê-leão. Para R$ 1.397/mês de renda total (supondo sem outras deduções):

• Faixa de 7,5%: alíquota nessa faixa em 2025 é de 7,5% para renda entre ~R$ 2.259 e R$ 2.826/mês
• Para simplificar: com deduções legais, o IR efetivo costuma ficar entre 8% e 12% do aluguel bruto para imóvel de médio padrão

Usando 10% do bruto como proxy: -R$ 220/mês

Aluguel líquido de IR: R$ 1.397 - R$ 220 = R$ 1.177/mês ou R$ 14.124/ano

O yield líquido real

Yield líquido = R$ 14.124 ÷ R$ 420.000 x 100 = 3,36% ao ano

Longe dos 6,28% do título do anúncio. Mas 3,36% ao ano é o número que serve para tomar decisão — e para comparar com alternativas como CDB, Tesouro Direto ou FII.

O ajuste pela inflação do aluguel

Um aluguel corrigido por IGP-M ou IPCA cresce ao longo do tempo, o que melhora o yield real de forma gradual. Se o aluguel sobe 5% ao ano e o imóvel valoriza 4% ao ano, em 10 anos o retorno acumulado fica muito mais interessante. Mas esse ganho é progressivo — não aparece no yield do ano 1.

Para uma análise completa, veja também yield bruto x yield líquido: a conta que muita gente erra e como montar o fluxo de caixa de um imóvel do zero. Sempre valide os números com um contador antes de tomar decisão de compra.

Perguntas frequentes

Como calcular o yield bruto de um imóvel?

Divida o aluguel anual (aluguel mensal x 12) pelo preço de compra e multiplique por 100. Exemplo: R$ 2.000/mês de aluguel em imóvel de R$ 400.000 = 6% ao ano de yield bruto.

Qual a rentabilidade mínima para um imóvel ser bom investimento?

Não há uma regra universal, mas o yield líquido costuma ser comparado ao CDI ou Tesouro Selic. Se o yield líquido ficar abaixo de 50% do CDI sem perspectiva clara de valorização, o custo de oportunidade é alto.

Manutenção de imóvel alugado deve ser paga por quem?

Pelo Código Civil, manutenção estrutural e de instalações essenciais (encanamento, elétrica) é responsabilidade do proprietário. Danos causados pelo locatário são responsabilidade do inquilino. Pequenos reparos do dia a dia podem ser do locatário conforme contrato — consulte um advogado para redigir bem essa cláusula.

Qual a diferença entre yield bruto e rentabilidade real?

Yield bruto considera apenas aluguel ÷ preço de compra. Rentabilidade real desconta todas as despesas (IPTU, condomínio, manutenção, vacância, IR, taxas de administração) e, em sentido econômico, também desconta a inflação.