Yield bruto x yield líquido: a conta que muita gente erra

"O imóvel rende 7% ao ano" — essa frase, na boca de um corretor, quase sempre se refere ao yield bruto. O que o comprador costuma entender é que vai receber 7% de retorno. São coisas diferentes. A distância entre os dois números define se o investimento faz ou não sentido frente às alternativas disponíveis no mercado.

Yield bruto: a conta de guardanapo

Yield bruto = (aluguel mensal x 12) ÷ valor do imóvel x 100

É a métrica mais rápida para filtrar oportunidades. Se você está analisando dez imóveis, o yield bruto permite eliminar rapidamente os que estão com preço muito fora do mercado. Um apartamento com yield bruto abaixo de 4% em São Paulo precisa de uma tese muito forte de valorização para compensar.

O problema é que o yield bruto ignora tudo o que sai do seu bolso além da compra inicial.

Yield líquido: o que você de fato embolsa

Yield líquido = (Receita de aluguel anual - Despesas operacionais anuais) ÷ valor do imóvel x 100

As "despesas operacionais" que mais pesam:

• IPTU: de 0,1% a 1% do valor venal do imóvel por ano (varia muito conforme município e tipo de uso)
• Condomínio (quando não repassado ao locatário): pode representar 15% a 25% do aluguel em condomínios com muita estrutura de lazer
• Taxa de administração imobiliária: 8% a 12% do aluguel bruto
• Manutenção: provisione entre 0,3% e 0,7% do valor do imóvel por ano
• Vacância: 1 a 1,5 mês/ano é uma estimativa conservadora e honesta
• IR sobre aluguel: 7,5% a 27,5% dependendo da renda mensal total do proprietário

Somando tudo, o salto de 7% (bruto) para 4% (líquido) é perfeitamente comum — e representa uma diferença real de retorno de 43%.

Mito x verdade: o que investidores iniciantes acreditam

"O aluguel cobre o condomínio e ainda sobra bastante." Verdade: em imóveis com condomínio alto (R$ 800 a R$ 1.500/mês em empreendimentos com piscina, academia, portaria 24h), o condomínio pode comprometer 25% a 40% do aluguel. Some IPTU, vacância e IR — e o fluxo vira negativo em meses de vacância.

"Yield de 6% é sempre bom." Verdade: depende do risco. Um FII de papel rende 12% ao ano com liquidez diária e isenção de IR para pessoa física. O yield do imóvel precisa ser comparado com o que você abriria mão.

"Condomínio é pago pelo inquilino." Verdade: só o condomínio ordinário é convencionalmente repassado. O condomínio extraordinário (obras, reformas de fachada, fundo de reserva) costuma ficar com o proprietário. Leia a convenção do condomínio antes de assumir que não vai ter saída.

A tabela que você deveria montar antes de qualquer compra

| Item | Valor mensal | % do aluguel bruto | |---|---|---| | Aluguel bruto | R$ 2.800 | 100% | | (-) IPTU rateado | R$ 140 | 5% | | (-) Administração (10%) | R$ 280 | 10% | | (-) Manutenção provisionada | R$ 175 | 6,25% | | (-) Vacância (1 mês/12) | R$ 233 | 8,3% | | (-) IR (estimado 12%) | R$ 336 | 12% | | = Líquido mensal | R$ 1.636 | 58,4% |

Nesse exemplo, o yield líquido é 58,4% do bruto. Não é uma exceção — é a regra.

O que fazer com essa conta

Compare o yield líquido real com o CDI ou com o Tesouro IPCA+ de longo prazo. Se o imóvel em questão tiver yield líquido de 4% e o Tesouro IPCA+ estiver pagando IPCA + 6%, o prêmio de risco do imóvel está negativo. Isso não significa que o imóvel é mau investimento — valorização e uso como moradia têm valor — mas a decisão precisa ser consciente.

Veja também a análise completa de como calcular a rentabilidade real de um imóvel alugado para aprofundar os detalhes de cada dedutor. E se quiser entender como funciona a gestão profissional que otimiza esses números, visite luvihome.com.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre yield bruto e yield líquido?

Yield bruto é o aluguel anual dividido pelo preço do imóvel, sem descontar despesas. Yield líquido subtrai todas as despesas operacionais (IPTU, condomínio, IR, manutenção, vacância) antes de dividir pelo preço. O líquido é o que você de fato recebe.

Qual yield líquido é considerado bom para imóvel residencial no Brasil?

Não há um número único — depende do cenário de juros. Com Selic elevada, yield líquido abaixo de 4% a.a. é difícil de justificar sem tese forte de valorização. Em mercados com juros mais baixos, 3,5% líquido já pode ser competitivo.

Como incluir a valorização no cálculo de retorno total?

Calcule o retorno total anual somando yield líquido + percentual de valorização do imóvel no período. Se o imóvel valorizou 6% e o yield líquido foi 4%, o retorno total estimado foi de 10% — mas a valorização só se realiza na venda.

O condomínio extraordinário é sempre responsabilidade do dono?

Na grande maioria dos casos, sim. Taxas extraordinárias (obras, reformas, ações judiciais do condomínio) ficam com o proprietário. Confirme na convenção e na ata de assembleia antes de comprar.