Fluxo de caixa de um imóvel: como montar a planilha certa

A planilha mais perigosa do mercado imobiliário é aquela que mostra só duas linhas: "Aluguel recebido" e "Saldo". Todo o resto — IPTU, condomínio, vacância, manutenção, IR, taxa de administração — fica de fora, e o investidor acha que está ganhando muito mais do que de fato está.

Vou mostrar a estrutura correta de um fluxo de caixa de imóvel. Você pode replicar em qualquer planilha, de graça.

A estrutura das entradas

Aluguel contratual: o valor do contrato. Simples.

Correção anual: a maioria dos contratos prevê reajuste pelo IGP-M ou IPCA anualmente. Nas projeções de 5 a 10 anos, essa correção faz diferença enorme — ignore ela e o seu fluxo estará defasado já no segundo ano.

Renda eventual: em contratos de short stay ou mid-stay, a receita varia mês a mês. Use uma média dos últimos 6 meses de ocupação como base, não o melhor mês.

A estrutura das saídas — as que a maioria esquece

Vou listar por categoria de esquecimento:

Esquecimento nível 1 (básico): - IPTU (lance mensal ou rateio) - Seguro do imóvel - Taxa de administração da imobiliária

Esquecimento nível 2 (intermediário): - Vacância provisionada (1 mês/ano para imóvel de longo prazo bem localizado; 2 a 3 meses para segmentos mais voláteis) - Manutenção anual (0,3% a 0,7% do valor do imóvel) - Pintura entre inquilinos (a cada 2 a 4 anos, custo de R$ 1.500 a R$ 4.000 para apartamento de 60 m²)

Esquecimento nível 3 (o que realmente dói): - IR sobre aluguel (lançar mês a mês no carnê-leão) - Condomínio extraordinário (obras de fachada, troca de elevador, fundo de reserva — podem aparecer como taxa de R$ 500 a R$ 3.000 sem aviso) - Honorários de advogado em caso de inadimplência judicial (honorários + custas podem superar 6 meses de aluguel)

Um modelo simplificado para 12 meses

Considere um apartamento de R$ 480.000 com aluguel de R$ 2.500:

| Mês | Aluguel | IPTU | Condomínio | Adm (10%) | Manutenção | IR (est.) | Líquido | |---|---|---|---|---|---|---|---| | Jan-Nov (11 meses) | R$ 2.500 | R$ 125 | R$ 0 | R$ 250 | R$ 167 | R$ 263 | R$ 1.695 | | Dez (vacância) | R$ 0 | R$ 125 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 300 | R$ 0 | -R$ 425 | | Total anual | R$ 27.500 | R$ 1.500 | R$ 0 | R$ 2.750 | R$ 2.137 | R$ 2.893 | R$ 18.220 |

Yield líquido: R$ 18.220 ÷ R$ 480.000 = 3,8% ao ano

(Nota: nesse exemplo, o contrato prevê que o locatário paga o condomínio ordinário — situação comum mas não universal. Verifique o seu contrato.)

Como usar a planilha para tomar decisões

Decisão de compra: se o yield líquido projetado for inferior a 50% do CDI atual sem tese clara de valorização, reavalie o preço ou o imóvel.

Decisão de reajuste: compare o aluguel contratual com o mercado todo semestre. Aluguel abaixo do mercado por mais de 12 meses representa custo real — o não-recebimento da diferença.

Decisão de venda: calcule o retorno total (yield líquido acumulado + valorização) e compare com o que o capital faria em outro destino. Às vezes, vender e reinvestir é mais inteligente do que manter um imóvel que parou de crescer.

Para o cálculo de rentabilidade antes da compra, veja como calcular a rentabilidade real de um imóvel alugado. E para entender o contexto completo de gestão e retorno, acesse luvihome.com.

Perguntas frequentes

Qual a melhor ferramenta para montar planilha de fluxo de caixa de imóvel?

Google Sheets ou Excel são suficientes para a maioria dos casos. O importante é incluir todas as saídas (IR, vacância, manutenção, administração) e projetar correções anuais de aluguel. Não é necessário software especializado.

Vacância deve ser provisionada mesmo com contrato assinado?

Sim. Contratos terminam, inquilinos saem antes do prazo, e há período de anúncio e visitas antes de um novo locatário entrar. Provisionar 1 mês de vacância por ano é conservador mas realista para imóveis bem localizados.

Condomínio extraordinário pode ser previsto na planilha?

Dificilmente com precisão, mas é prudente reservar entre R$ 1.000 e R$ 3.000 por ano como buffer para esse item. Ler as atas de assembleia antes de comprar ajuda a identificar obras já aprovadas que gerarão taxa em breve.

Como calcular o IR sobre aluguel na planilha?

Use as faixas do carnê-leão vigentes: em 2025, alíquotas de 7,5% a 27,5% sobre o rendimento mensal. Lembre que é possível deduzir IPTU, condomínio pago pelo proprietário e despesas de administração antes de calcular a base de IR. Confirme com contador.