Comissão de corretagem: quem paga e quanto é o normal

R$ 25.000. Esse é o valor da comissão de corretagem em um apartamento de R$ 500.000 — e muita gente descobre isso só na hora de assinar o contrato, quando já está emocionalmente comprometida com o imóvel. Não deveria ser assim.

A comissão de corretagem é um dos custos mais mal compreendidos da compra de imóveis no Brasil. Ela aparece no contrato, sai do bolso de alguém (às vezes do comprador, às vezes do vendedor, às vezes dos dois sem saberem), e o percentual varia conforme o estado, o tipo de imóvel e até a negociação.

Quanto é a comissão por lei

O COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) define os percentuais mínimos por tabela. Para imóveis urbanos residenciais, o padrão nacional é:

| Tipo de imóvel | Percentual mínimo | |---|---| | Urbano residencial | 6% | | Urbano comercial | 6% a 8% | | Rural | 8% a 10% | | Loteamentos | 6% |

Na prática, o percentual mais comum para apartamentos em São Paulo e Belo Horizonte é 6% sobre o valor de venda. Para imóveis de maior valor — acima de R$ 1 milhão — não é incomum negociar para 5% ou até 4,5%, especialmente em transações sem intermediação de imobiliária.

Quem paga a comissão: a resposta não é simples

A regra geral do mercado é que o vendedor paga a comissão. Mas há três cenários distintos:

1. Compra e venda de imóvel usado: o vendedor paga, e o valor já está embutido no preço de venda. Quando você negocia o imóvel para baixo, indiretamente está negociando parte da margem do corretor — mas isso é natural.

2. Imóvel novo direto da construtora: a comissão está embutida no preço do imóvel. Você paga, tecnicamente, mas não vê a linha separada.

3. Corretor de comprador (buyer's agent): quando o comprador contrata seu próprio corretor independente, pode haver cobrança separada. Isso é raro no Brasil, mas existe — e deve estar em contrato.

O STJ já decidiu sobre isso

Em 2014, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou que o comprador pode ser responsabilizado pelo pagamento da comissão de corretagem quando ele foi quem contratou o corretor — mesmo que a negociação resulte em venda. Isso aparece muito em contratos de construtoras que transferem o custo explicitamente ao comprador (as chamadas "taxas SATI" foram proibidas, mas a comissão de corretagem em si não).

Leia o contrato antes de assinar. Sempre.

O que é possível negociar

Sim, a comissão de corretagem é negociável — mas com limites. Abaixo do percentual mínimo da tabela do COFECI estadual, o corretor não é obrigado a aceitar e pode até ser questionado pelo conselho. Mas nada impede que você negocie dentro da faixa permitida.

O melhor momento para negociar é antes de contratar o serviço, não depois de ter visitado dezesseis imóveis com o mesmo profissional. Se você já está em negociação avançada, a conversa fica mais difícil.

Alguns pontos que ajudam a reduzir a taxa: - Imóvel de alto valor (acima de R$ 800 mil): o volume compensa percentual menor - Transação rápida: o corretor gasta menos tempo e pode aceitar taxa menor - Você traz o comprador: se você indicar o comprador ao corretor, parte do trabalho já foi feita

Comissão e ITBI: não confunda

É comum misturar esses dois custos. O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é pago à prefeitura pelo comprador e não tem nada a ver com a comissão do corretor. Em São Paulo, o ITBI é 3% sobre o valor venal ou o valor de venda — o maior dos dois. Em BH, a alíquota é 3%. Some tudo antes de fechar: ITBI + comissão + cartório podem representar 8% a 10% do valor do imóvel.

Para entender melhor o papel do corretor além da comissão, leia o que o corretor faz que o Google não faz. Se está pensando em investir, a LUVI HOME tem consultoria de gestão para proprietários.

Perguntas frequentes

Quanto é a comissão de corretagem em 2026?

Para imóveis residenciais urbanos, o percentual mínimo pelo COFECI é de 6% sobre o valor de venda. Na prática, imóveis de alto valor podem negociar entre 4,5% e 5,5%. Verifique a tabela do CRECI do seu estado, pois os percentuais variam.

O comprador pode ser obrigado a pagar a comissão?

Sim, se ele contratou o corretor ou se o contrato com a construtora prevê isso. O STJ já decidiu que quem contrata o serviço de corretagem é quem paga — a questão é identificar quem contratou.

É possível negociar a comissão de corretagem?

Sim, dentro dos limites da tabela do COFECI. O melhor momento é antes de contratar o serviço. Imóveis de alto valor e transações rápidas têm mais espaço para negociação.

A comissão de corretagem precisa estar no contrato?

Obrigatoriamente. A remuneração do corretor deve ser formalizada em instrumento escrito — seja no contrato de compra e venda, na proposta ou em documento separado. Sem contrato, a cobrança posterior pode ser contestada.