Carnê-leão e aluguel por temporada: como funciona na prática

O carnê-leão e o aluguel por temporada andam sempre juntos para quem recebe renda de aluguéis sem intermediação de pessoa jurídica — e entender essa obrigação evita surpresas desagradáveis com a Receita Federal. Se você aluga seu imóvel diretamente pelo Airbnb, Booking ou por contratos avulsos, provavelmente já está sujeito a esse recolhimento mensal, mesmo sem saber.

O que é o carnê-leão e quando ele se aplica

O carnê-leão é a modalidade de recolhimento mensal do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre rendimentos recebidos de pessoas físicas ou do exterior que não sofreram retenção na fonte. Para o proprietário que aluga por temporada diretamente para hóspedes (pessoas físicas), a lógica é simples: como o inquilino não retém o imposto, o dono do imóvel precisa recolher por conta própria todo mês.

A obrigação vale para todos os meses em que houver recebimento de aluguel acima da faixa de isenção — em geral, acima de R$ 2.259 mensais (faixa sujeita a revisão anual, consulte sempre a tabela vigente da Receita Federal).

E quando o Airbnb ou a Booking repassa o valor?

Aqui está um ponto importante: Airbnb e Booking são empresas estrangeiras que fazem o repasse via crédito em conta. Esse repasse pode ser tratado como rendimento de pessoa jurídica do exterior, situação que também exige recolhimento mensal, mas por outro código (DARF). Consulte um contador para determinar a classificação correta conforme seu caso.

Como calcular o imposto

O carnê-leão segue a tabela progressiva do IRPF — a mesma usada no ajuste anual. Na prática:

1. Some todos os aluguéis recebidos no mês (bruto).
2. Deduza as despesas permitidas: condomínio, IPTU, taxas de corretagem pagas por você e, se aplicável, até 20% como dedução simplificada de despesas de propriedade (confirme com contador).
3. Aplique a alíquota progressiva sobre a base resultante.
4. Pague o DARF até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.

| Faixa de rendimento mensal | Alíquota | Dedução || |---|---|---| | Até R$ 2.259 | Isento | — | | R$ 2.259 a R$ 2.826 | 7,5% | R$ 169,44 | | R$ 2.826 a R$ 3.751 | 15% | R$ 381,44 | | R$ 3.751 a R$ 4.664 | 22,5% | R$ 662,77 | | Acima de R$ 4.664 | 27,5% | R$ 896,00 |

Tabela de referência; verifique sempre os valores vigentes no site da Receita Federal.

Como declarar no programa do carnê-leão

A Receita Federal disponibiliza o Programa Carnê-Leão (disponível no site oficial e no app e-CAC) que gera automaticamente o DARF para pagamento. Os passos básicos são:

1. Acesse o Carnê-Leão web no e-CAC ou baixe o programa.
2. Informe mês a mês os valores recebidos de cada fonte pagadora.
3. O sistema calcula o imposto e gera o DARF.
4. Pague até o último dia útil do mês seguinte.
5. Na declaração anual de ajuste, as informações do carnê-leão são importadas automaticamente.

"Muitos proprietários descobrem a obrigação do carnê-leão apenas na malha fina — quando o custo já inclui juros e multa. O recolhimento em dia é sempre mais barato."

Erros comuns que levam à malha fina

• Não declarar meses com baixa ocupação: mesmo um aluguel de fim de semana já conta como rendimento.
• Confundir o CNAE da gestora com isenção própria: se uma gestora repassa para você como pessoa física, a obrigação permanece.
• Esquecer reembolsos de taxas: taxa de limpeza cobrada ao hóspede e repassada ao proprietário pode ser rendimento tributável dependendo de como o contrato está estruturado.
• Não guardar comprovantes de despesas: documentos de condomínio e IPTU são essenciais para deduções.

Carnê-leão ou MEI? Entendendo a diferença

Alguns proprietários abrem MEI ou empresa para receber os aluguéis e reduzir a carga tributária. Essa estratégia pode ser vantajosa em alguns cenários, mas envolve análise de atividade permitida pelo MEI (locação de imóvel próprio geralmente não está entre as atividades MEI), além de implicações no Simples Nacional. Nunca abra empresa sem orientação de contador — o erro pode custar mais caro do que o imposto economizado.

Para quem quer rentabilizar seu imóvel de forma estruturada, a Luvi orienta proprietários sobre as melhores práticas de gestão e pode indicar profissionais para a parte contábil.

Veja também: imposto de renda no aluguel por temporada e flat em hotel: vantagens e cuidados para o investidor.

Perguntas frequentes

Preciso pagar carnê-leão se alugo só nas férias, por alguns dias?

Sim. Qualquer valor recebido de pessoa física como aluguel deve ser somado aos demais rendimentos do mês e, se ultrapassar a faixa de isenção, está sujeito ao carnê-leão. Mesmo uma reserva de fim de semana conta.

O Airbnb recolhe o imposto por mim?

Não. O Airbnb repassa o valor líquido (após a comissão da plataforma) ao proprietário, mas não retém IRPF. A responsabilidade pelo recolhimento mensal via carnê-leão é do proprietário pessoa física. Consulte um contador para classificar corretamente o rendimento de plataformas estrangeiras.

Posso deduzir as despesas do imóvel para reduzir o carnê-leão?

Sim. Condomínio, IPTU e algumas taxas pagas pelo proprietário podem ser deduzidas da base de cálculo. É importante manter todos os comprovantes e consultar um contador, pois as regras de dedução têm limites e condições específicas.