Aluguel na declaração de IR: carnê-leão e o que muitos esquecem

"Recebi aluguel o ano inteiro e vou declarar em abril." Essa frase, dita por milhares de proprietários todo ano, está errada — e é a origem de muitas notificações da Receita Federal. O aluguel recebido de pessoa física gera obrigação mensal de recolhimento, não apenas declaração anual. Quem não faz isso paga multa de 0,33% ao dia sobre o imposto em atraso, limitada a 20%, mais juros Selic.

Veja como funciona o carnê-leão e o que mais costuma ser esquecido.

O que é o carnê-leão

Carnê-leão é o sistema de recolhimento mensal do imposto de renda devido sobre rendimentos de pessoa física que não têm retenção na fonte — o principal deles é o aluguel recebido de outro CPF.

O imposto incide sobre o valor líquido recebido após as deduções permitidas. A tabela progressiva do IR se aplica normalmente:

| Renda tributável mensal | Alíquota | Dedução | |---|---|---| | Até R$ 2.259,20 | Isento | — | | R$ 2.259,21 a R$ 2.826,65 | 7,5% | R$ 169,44 | | R$ 2.826,66 a R$ 3.751,05 | 15% | R$ 381,44 | | R$ 3.751,06 a R$ 4.664,68 | 22,5% | R$ 662,77 | | Acima de R$ 4.664,68 | 27,5% | R$ 896,00 |

O recolhimento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento — via DARF gerado pelo programa Carnê-Leão Web (disponível em Meu Imposto de Renda no site da Receita) ou pelo app.

O que pode ser deduzido antes de calcular o imposto

Muitos proprietários calculam o imposto sobre o valor bruto do aluguel — e pagam mais do que devem. A Receita permite deduzir do aluguel recebido:

• Condomínio: se o contrato prevê que o locador paga e o locatário reembolsa, essa parcela é dedutível (quando o locatário paga diretamente ao condomínio, não é receita do locador)
• IPTU: na mesma lógica do condomínio — se o locador paga e é reembolsado, a dedução se aplica
• Comissão de administradora: honorários pagos à imobiliária ou administradora do aluguel são dedutíveis

O que não é dedutível: manutenção, seguro residencial, reformas, taxa de corretagem na locação.

Quando o inquilino é pessoa jurídica: regra diferente

Se o locatário é uma empresa (CNPJ), a dinâmica muda completamente. A pessoa jurídica retém 11% de IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte) sobre o aluguel pago, repassa esse valor à Receita em nome do proprietário e paga o líquido ao locador.

O proprietário pessoa física não precisa recolher carnê-leão sobre esses valores — o imposto já foi retido. Na declaração anual, ele informa o aluguel bruto na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica" e utiliza o IRRF retido como crédito.

O informe de rendimentos que a empresa envia ao locador em fevereiro contém todos os números necessários.

O que muitos esquecem

1. Aluguel recebido de imóvel em outro estado: se o imóvel fica em Belo Horizonte e o proprietário mora em São Paulo, o carnê-leão ainda é do proprietário — não é retido na fonte e não tem nada a ver com o estado do imóvel.

2. Sublocação: se você aluga um imóvel e subloca para outra pessoa, o valor que recebe do sublocatário entra como rendimento seu e exige carnê-leão — o aluguel que você paga ao proprietário original pode ser deduzido.

3. Meses com inadimplência: se o inquilino não pagou, você não deve carnê-leão sobre o valor não recebido. Recolhe sobre o que efetivamente entrou no caixa — mas precisa ser consistente na declaração anual.

4. Quem tem mais de um imóvel alugado: somam-se todos os aluguéis do mês para calcular a tabela progressiva. Dois aluguéis de R$ 2.500 somam R$ 5.000 e pagam alíquota de 27,5% — não dois carnês a 7,5%.

Declaração anual: como consolida

Na declaração anual de ajuste, os valores do carnê-leão aparecem automaticamente na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física" se você usou o sistema oficial. O imposto recolhido mensalmente entra como antecipação — se pagou a mais, restituição; se a menos, complementa.

Por isso é importante fazer o carnê-leão pelo sistema da Receita, não apenas guardar os extratos: a integração com a declaração anual é automática e evita erros de digitação.

Receber aluguel sem recolher o carnê-leão mensal é o erro tributário mais comum entre proprietários de imóvel — e um dos mais fáceis de corrigir com um bom hábito mensal.

Para entender como declarar o imóvel em si, leia como declarar imóveis no imposto de renda sem erro. Explore alternativas de gestão profissional de imóveis em https://stayluvi.com/investir.

Perguntas frequentes

O que é o carnê-leão do aluguel?

É o recolhimento mensal de imposto de renda sobre aluguéis recebidos de pessoa física. Deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, via DARF gerado pelo sistema da Receita Federal.

Quando aluguel de imóvel é isento de IR?

Quando o total de rendimentos tributáveis mensais do contribuinte (somando todos os aluguéis e outras fontes) fica abaixo de R$ 2.259,20. Acima disso, incide a tabela progressiva de 7,5% a 27,5%.

O que posso deduzir do aluguel para calcular o IR?

Condomínio e IPTU pagos pelo locador e reembolsados pelo inquilino, e comissão da administradora. Reformas, manutenção e seguro não são dedutíveis para fins de carnê-leão.

Se o inquilino é empresa, preciso recolher carnê-leão?

Não. Quando o locatário é pessoa jurídica, ela retém 11% de IRRF na fonte e repassa à Receita. O proprietário declara na ficha de rendimentos de PJ e usa o imposto retido como crédito.