Como declarar imóveis no imposto de renda sem erro

Três erros específicos colocam proprietários de imóveis na malha fina com frequência: atualizar o valor do imóvel pela valorização de mercado, esquecer de declarar o financiamento restante como dívida, e omitir imóveis recebidos por herança antes do inventário fechar. Cada um tem solução — mas exige saber onde e como preencher.

Esta é uma explicação passo a passo de como declarar imóveis no IR sem erro.

A regra fundamental: valor histórico, não de mercado

O imóvel é declarado pelo custo histórico de aquisição — o valor que você pagou, corrigido apenas pelas despesas permitidas pela Receita. Nunca pelo valor de mercado atual.

Isso significa que um apartamento comprado por R$ 200 mil em 2015 e que hoje vale R$ 450 mil entra na declaração como R$ 200 mil (acrescido de benfeitorias com nota fiscal). Só no momento da venda é que a diferença aparece como ganho de capital tributável.

Atualizar o valor pela valorização de mercado é erro clássico — e pode gerar inconsistências que levantam bandeiras no cruzamento com dados de cartório.

Onde declarar: ficha "Bens e Direitos"

Os imóveis entram na ficha "Bens e Direitos", no grupo 01 (Bens Imóveis):

• Código 11: Apartamento
• Código 12: Casa
• Código 13: Terreno
• Código 14: Terra nua
• Código 15: Sala/conjunto comercial
• Código 16: Outros imóveis

Cada imóvel é um item separado. No campo de discriminação, informe: endereço completo, número da matrícula do imóvel, cartório de registro, data de aquisição, nome do vendedor e valor pago.

Como tratar cada situação comum

Imóvel comprado à vista: declare o valor da escritura. Some ITBI, cartório e taxa de registro ao valor informado — são custos de aquisição permitidos.

Imóvel financiado: declare o valor total do imóvel. No campo "situação em 31/12", informe o saldo devedor do financiamento como parte do custo ainda não pago. A CEF ou banco envia informe de rendimentos com o saldo — use esses dados. O financiamento também entra como dívida na ficha "Dívidas e Ônus Reais" (código 16, crédito imobiliário), com o saldo devedor do ano.

Imóvel com reforma: some o valor das benfeitorias ao custo do imóvel no campo "situação em 31/12" do ano em que os gastos ocorreram. O campo de discriminação deve registrar: "benfeitorias realizadas em [ano]: R$ X (NF nº Y)".

Imóvel recebido por herança: declare na ficha "Bens e Direitos" a partir do ano em que você assumiu juridicamente o bem — em geral, após a conclusão do inventário. O valor a declarar é o valor constante na escritura de inventário. Antes do inventário fechar, o imóvel ainda não é seu para fins de declaração.

Imóvel doado: quem recebe doação declara pelo valor da escritura de doação. Quem fez a doação deve baixar o bem da ficha de Bens e Direitos e declarar se houve ganho de capital (doação com valor superior ao custo histórico pode gerar tributação).

Imóvel alugado: o que vai onde

O imóvel em si fica na ficha "Bens e Direitos" como sempre. O aluguel recebido é declarado separadamente:

• Na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física" (quando o inquilino é PF)
• Na ficha "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica" (quando o inquilino é PJ — que retém IR na fonte)

Aluguel recebido de pessoa física exige recolhimento mensal via carnê-leão — não é só na declaração anual. Esse ponto tem texto próprio em aluguel na declaração de IR: carnê-leão e o que muitos esquecem.

Checklist antes de entregar a declaração

• [ ] Cada imóvel tem número de matrícula e endereço completo no campo de discriminação?
• [ ] O valor declarado é o custo histórico (não o de mercado)?
• [ ] Benfeitorias dos últimos anos estão somadas ao custo?
• [ ] Imóvel financiado tem saldo devedor na ficha de Dívidas?
• [ ] Aluguéis recebidos estão declarados na ficha correta?
• [ ] Imóveis vendidos no ano foram baixados da ficha de Bens e GCAP foi recolhido?

Declaração de imóvel sem matrícula ou com endereço vago é convite para fiscalização. Capriche no campo de discriminação — é o campo que mais dificulta o cruzamento automático da Receita.

Para entender o que acontece quando você vende o imóvel, leia imposto de renda na venda de imóvel: como calcular o ganho de capital. Veja imóveis disponíveis para investimento em https://luvihome.com.

Perguntas frequentes

Preciso atualizar o valor do imóvel na declaração todo ano?

Só quando há despesas efetivas que aumentam o custo, como reformas com nota fiscal. O valor não sobe pela valorização de mercado — o imóvel é declarado pelo custo histórico de aquisição.

Como declarar imóvel financiado no IR?

Declare o valor total do imóvel na ficha Bens e Direitos. O saldo devedor do financiamento deve aparecer também na ficha Dívidas e Ônus Reais (código 16), com o valor do extrato do banco em 31/12.

Onde declaro reforma no imóvel no imposto de renda?

Na ficha Bens e Direitos, soma-se o valor das benfeitorias ao custo do imóvel no campo "situação em 31/12" do ano em que ocorreram os gastos. É necessário ter notas fiscais das obras.

O que acontece se eu não declarar um imóvel?

A Receita Federal cruza dados com cartórios de registro de imóveis. Imóvel não declarado ou declarado com valor incorreto pode gerar notificação, multa e juros sobre os valores omitidos.