Usufruto de imóvel: o que é e como usar no planejamento sucessório

Uma senhora de 72 anos em Vila Madalena queria garantir que seu apartamento fosse para os dois filhos sem que eles precisassem enfrentar inventário. O advogado sugeriu a doação com reserva de usufruto. Ela assinou a escritura, continuou morando no imóvel até hoje, e os filhos já constam na matrícula como proprietários. Quando ela falecer, o processo de transmissão é quase automático.

Esse mecanismo — simples na prática, pouco conhecido — pode economizar tempo, dinheiro e conflito para muitas famílias.

O que é usufruto e o que ele permite

Usufruto é um direito real que divide temporariamente as faculdades do imóvel:

• Nu-proprietário: tem a propriedade no papel — constará na matrícula, mas não pode usar nem alugar sem consentimento do usufrutuário
• Usufrutuário: tem o direito de usar, morar e até receber aluguéis do imóvel enquanto o usufruto vigorar

Na prática de planejamento sucessório, os pais doam o imóvel para os filhos (estes viram nu-proprietários) e reservam para si o usufruto vitalício. Isso significa que continuam morando ou recebendo o aluguel até que faleçam — quando o usufruto se extingue automaticamente e os filhos passam a ter a propriedade plena sem inventário.

Quanto custa essa operação

A doação com reserva de usufruto não é gratuita. Os custos envolvem:

• ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação): cada estado tem alíquota própria, em geral entre 4% e 8% sobre o valor venal do imóvel. Em SP, a alíquota atual é de 4%; em MG, é progressiva, podendo chegar a 8%
• Escritura pública no cartório: calculada em tabela por faixa de valor do imóvel
• Registro da escritura na matrícula do imóvel: taxa do cartório de registro de imóveis

Para um apartamento avaliado em R$ 600 mil em São Paulo, os custos totais giram entre R$ 28 mil e R$ 38 mil. Parece caro — mas compare com o custo de um inventário litigioso que pode levar anos e consumir 10% a 15% do patrimônio em honorários e custas.

Quem pode alienar o imóvel com usufruto?

Ninguém, unilateralmente. Essa é uma das proteções mais importantes do mecanismo.

O nu-proprietário não pode vender o imóvel sem concordância do usufrutuário. O usufrutuário não pode vender porque não é mais dono pleno. Só com a assinatura de ambas as partes é possível fazer uma venda — o que, na prática, protege o idoso que fez a doação de uma venda forçada pelos herdeiros.

Usufruto não é só para idosos

Embora o caso mais comum seja o planejamento sucessório de pessoas mais velhas, o usufruto tem outras aplicações:

Doação para filho que ainda não tem renda própria: pais doam o imóvel para filho jovem, reservam o usufruto e recebem o aluguel até que o filho tenha condições de absorver o patrimônio.

Acordo entre cônjuges: numa separação em que há filhos menores, um dos cônjuges pode ficar com o usufruto do imóvel da família até os filhos atingirem maioridade — enquanto a propriedade já pertence aos herdeiros.

Patrimônio empresarial: sócios que querem retirar imóvel da empresa mantendo o uso operacional podem estruturar usufruto temporário.

Cuidados antes de decidir

1. Avalie o ITCMD agora versus o custo do inventário futuro: em estados com alíquota alta e patrimônio grande, pode ser melhor estratégia diferente
2. Defina claramente se o usufruto é vitalício ou por prazo: usufruto vitalício se extingue com a morte; usufruto temporário tem data de fim
3. Consulte um advogado especializado em direito de família e sucessões: a estrutura do usufruto precisa estar alinhada com a composição familiar e o restante do patrimônio
4. Verifique se há dívidas sobre o imóvel: imóvel com hipoteca ou alienação fiduciária tem restrições para doação

Planejamento sucessório não é assunto de idoso — é assunto de quem tem patrimônio. Quanto mais cedo a estrutura for montada, menor o custo e menor o risco de conflito.

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Perguntas frequentes

O que é usufruto de imóvel?

É um direito real que divide o imóvel entre nu-proprietário (dono no papel) e usufrutuário (quem pode usar e receber aluguel). Na prática, permite transferir a propriedade aos herdeiros mantendo o direito de uso para quem fez a doação.

Precisa pagar imposto para fazer doação com usufruto?

Sim. Incide o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), cuja alíquota varia por estado — 4% em SP, progressivo até 8% em MG. Também há custas de escritura e registro no cartório.

O filho pode vender o imóvel doado com usufruto?

Não unilateralmente. O nu-proprietário precisa da concordância do usufrutuário para qualquer alienação. Isso protege o doador de uma venda forçada pelos herdeiros enquanto o usufruto vigora.

Usufruto elimina o inventário?

Quando o usufrutuário falece, o usufruto se extingue automaticamente e a propriedade plena passa ao nu-proprietário sem necessidade de inventário para esse bem específico. É uma das principais vantagens do mecanismo.