Repasse do aluguel: prazos, descontos e como conferir

O aluguel vence no dia 10. A administradora repassa para você no dia... 22? Parece muito tempo. Mas é legal? Depende do que está escrito no contrato de administração — e da maioria dos proprietários que nunca leu essa cláusula com atenção.

Como funciona o ciclo de repasse

O ciclo padrão funciona assim: o inquilino paga o boleto no vencimento (digamos, dia 10), a administradora processa o pagamento, desconta a taxa e eventuais encargos, e repassa o líquido ao proprietário num prazo definido em contrato — que costuma variar de 5 a 15 dias após o recebimento.

Na prática, se o aluguel vence dia 10 e o repasse acontece em até 5 dias úteis após o recebimento, você pode esperar até o dia 17 ou 18 em meses normais. Administradoras que estabelecem data fixa de repasse (ex.: sempre no dia 15 ou dia 20) tendem a ter mais previsibilidade — mas, em contrapartida, às vezes "seguram" o dinheiro por mais tempo mesmo quando o inquilino pagou antes.

O que pode ser descontado antes do repasse

Nem tudo que aparece como desconto no extrato é cobrado indevidamente. Os descontos legítimos incluem:

• Taxa de administração (percentual definido em contrato)
• Impostos sobre o serviço — ISS, PIS, COFINS, conforme o regime tributário da administradora
• Honorários de cobrança extrajudicial, quando o inquilino atrasou e foi necessário acionar protocolo formal
• Adiantamento de despesas autorizadas — reparo que a administradora pagou em nome do proprietário com autorização

O que não pode ser descontado sem justificativa ou sem previsão contratual: - Taxas avulsas não previstas no contrato - Multas do inquilino (que devem ser repassadas ao proprietário, não retidas) - Juros de mora do inquilino (igualmente devem ser repassados)

Note: multas e juros cobrados ao inquilino em caso de atraso pertencem ao proprietário — confirme no contrato que eles são repassados integralmente e aparecem no extrato.

Como auditar o extrato todo mês

Desenvolva o hábito de conferir três coisas todo mês:

1. O valor bruto: corresponde ao aluguel contratual mais eventuais ajustes? Se não, o que mudou?
2. Os descontos: cada item está previsto em contrato ou foi previamente autorizado por você?
3. O valor líquido: bate com o depósito que caiu na sua conta?

Se os três baterem, tudo certo. Se não baterem, mande e-mail pedindo esclarecimento com o extrato em anexo. Mantenha o histórico de todos os extratos e comprovantes de depósito — é a única forma de auditoria que você tem.

Quando cobrar correção por atraso no repasse

Se a administradora atrasou o repasse além do prazo contratual, você tem direito a correção monetária e juros sobre o valor retido, proporcional ao atraso. Isso deve estar previsto no contrato de administração.

Na prática, poucas administradoras pagam correção espontaneamente. O caminho é:

1. Identificar o atraso com data e valor
2. Comunicar por escrito com pedido de justificativa e data de regularização
3. Se houver reincidência, constar como argumento na negociação de rescisão do contrato

Uma tabela de conferência rápida

| O que conferir | Onde verificar | |---|---| | Valor do aluguel contratual | Contrato de locação | | Taxa de administração | Contrato de administração | | Descontos avulsos | Notas de serviço anexas ao extrato | | Data de repasse | Comprovante de TED/PIX e data do extrato | | Multas e juros do inquilino | Devem aparecer como receita no extrato |

Para saber o que fazer quando o repasse atrasa e o que o contrato diz sobre isso, veja quando o repasse do aluguel atrasa: o que diz o contrato.

Proprietários que querem repasse previsível e extrato digital em SP, BH e Alphaville podem explorar o modelo da LUVI HOME. Mais guias em /blog/categoria/gestao.

Perguntas frequentes

Em quantos dias a administradora deve repassar o aluguel?

O prazo depende do contrato de administração — costuma variar de 5 a 15 dias úteis após o recebimento do aluguel pelo inquilino. Confirme o prazo antes de assinar.

O que pode ser descontado do repasse do aluguel?

Taxa de administração, impostos sobre o serviço e despesas autorizadas pelo proprietário. Multas e juros cobrados ao inquilino por atraso pertencem ao proprietário e devem ser repassados.

A administradora pode reter multa de atraso do inquilino?

Não. Multas e juros de mora devem ser repassados ao proprietário. Confirme no contrato que esses valores aparecem discriminados no extrato mensal.

O que fazer se a administradora atrasar o repasse?

Comunique por escrito pedindo justificativa e data de regularização. Você tem direito a correção monetária sobre o valor retido além do prazo contratual.