Reforma na unidade e barulho: o que a administração de condomínio regula

Seis da manhã de segunda-feira. Furadeira. Martelo. Disco de corte. O apartamento acima começou uma reforma e o 3B não está dormindo há três semanas. Essa situação tem regra — mas a maioria dos condomínios não aplica até que a situação vire crise.

Reforma em unidade é inevitável. O problema está em como o condomínio regula — ou deixa de regular — o processo.

O que a lei diz sobre barulho em condomínio?

O Código Civil (art. 1.336, IV) proíbe que o condômino use a unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Isso é genérico — quem define o que é "prejudicial" na prática é a convenção e o regulamento interno.

A maioria dos municípios também tem legislação sobre poluição sonora. Em São Paulo, por exemplo, a Lei do Silêncio define horários e limites de decibéis. O condomínio pode ser mais restritivo que a lei municipal, mas não pode ser mais permissivo.

Quais são os horários permitidos para obras em condomínio?

Não existe um padrão nacional legal — cada convenção define. O que é mais comum nos condomínios residenciais:

• Segunda a sexta: 8h às 17h ou 18h
• Sábado: 9h às 13h (ou 14h)
• Domingo e feriados: proibido ou com restrição máxima

Convenções mais modernas dividem os tipos de barulho: ferramentas elétricas (furadeira, martelete) têm janela mais restrita que trabalho manual (pintura, massa corrida).

Que documentos o morador precisa apresentar antes de iniciar a obra?

Uma boa prática de administração exige, antes de qualquer reforma:

1. Comunicado formal ao síndico com identificação do morador, unidade e prazo estimado de obra
2. ART ou RRT do responsável técnico (para obras estruturais, instalações elétricas ou hidráulicas)
3. Cópia do contrato com a empresa executora (com CNPJ — evita que terceiros não autorizados circulem no prédio)
4. Planta ou memorial descritivo (para obras que afetam estrutura, fachada ou áreas comuns)

Para obras pequenas (pintura interna, troca de piso sem impacto estrutural), o comunicado simples pode ser suficiente. A convenção define o grau de formalidade exigido.

O que o condomínio pode proibir?

Muito mais do que a maioria imagina:

• Obras nas áreas comuns sem aprovação: qualquer modificação de área comum (mesmo pequena) exige assembleia com quórum qualificado
• Alteração de fachada: qualquer mudança visível externamente é proibida sem aprovação — e pode depender de aprovação municipal
• Obra estrutural sem ART: demolição de paredes, abertura de vãos, qualquer intervenção na estrutura
• Descarte de entulho em áreas comuns: o morador deve contratar o descarte adequado

A vedação a obra de fachada é a que mais gera conflito — inclusive com reformas de ar-condicionado (posição do condensador no exterior) e grades em janelas.

Como a administradora deve agir quando a convenção é descumprida?

O rito correto:

1. Registro da ocorrência (foto, relato do porteiro ou de vizinhos)
2. Notificação ao morador por escrito com prazo para adequação
3. Se não adequar: multa conforme previsto na convenção (veja os limites no nosso texto sobre multas por infração no condomínio)
4. Para obras ilegais que causam risco: interdição imediata e notificação à prefeitura

Em casos de obra que afeta a estrutura do prédio, o síndico tem o dever de agir — não agir pode gerar responsabilidade civil ao condomínio se houver dano subsequente.

E o inquilino que faz reforma?

Aqui há um ponto importante para proprietários: o inquilino não pode fazer obras que modifiquem a estrutura ou a estética do imóvel sem autorização do proprietário, mesmo que a reforma esteja dentro das regras do condomínio. O contrato de locação deve ser claro sobre isso.

Uma gestora profissional em São Paulo, Belo Horizonte ou Alphaville inclui essa cláusula no contrato e orienta o inquilino sobre as regras do condomínio na entrega das chaves — o que reduz muito o risco de conflitos durante a locação. Saiba mais em luvihome.com.

Sempre confirme com um advogado ou engenheiro as exigências técnicas e legais específicas para o tipo de obra planejada.

Perguntas frequentes

Quais os horários permitidos para obras em condomínio?

Não há padrão nacional. Cada convenção define. O mais comum é segunda a sexta das 8h às 17h ou 18h, e sábado das 9h às 13h. Domingo e feriados geralmente são proibidos.

O condomínio pode proibir obras na unidade?

Pode restringir horários, exigir documentação e proibir obras estruturais sem ART. Não pode proibir obras de conservação necessárias ou manutenção rotineira do imóvel.

O inquilino pode fazer reforma no imóvel alugado?

Pode fazer pequenas manutenções, mas obras que modificam estrutura ou estética exigem autorização expressa do proprietário, mesmo que estejam dentro das regras do condomínio.

O que fazer quando o vizinho está fazendo obra fora do horário?

Registre por escrito ao síndico com hora e data. A administração deve notificar o morador. Se persistir, pode multar conforme a convenção. Em caso de risco ou ilegalidade grave, acionar a prefeitura é o caminho.