Reclamações comuns contra administradoras e como evitá-las

Três reclamações aparecem mais do que todas as outras no Reclame Aqui quando o assunto é administradora de imóveis: repasse atrasado, extrato que não fecha e cobrança de taxa que o proprietário jura que não assinou. São problemas velhos, mas continuam acontecendo.

Este guia não é para assustar quem pensa em terceirizar a gestão. É para ajudar a escolher melhor e a montar um relacionamento mais claro desde o início.

As queixas mais frequentes — e o que costuma estar por trás

Atraso no repasse

O prazo de repasse varia de empresa para empresa. Algumas repassam no dia seguinte ao vencimento; outras têm ciclo de 5 a 10 dias úteis. O problema começa quando o proprietário não sabe qual é o prazo do contrato — ou quando o prazo existe e não é respeitado.

O que fazer antes de contratar: peça a cláusula de repasse por escrito. Confirme se existe multa contratual por atraso. Se a resposta for "nunca atrasamos", insista em ver a cláusula mesmo assim.

Extrato que não fecha

"O inquilino pagou, mas o meu repasse ficou menor do que o esperado — e não entendo por quê." Às vezes é uma dedução legítima (IPTU atrasado pago pela gestora, manutenção emergencial). Outras vezes é falta de discriminação no extrato.

O que fazer: peça um extrato de exemplo antes de contratar. Veja se os descontos são explicados linha por linha. Desconfie de extratos que somam "despesas diversas" sem detalhar.

Cobrança de taxa não prevista

"Me cobraram taxa de vistoria, de renovação, de locação — não sabia de nada disso." Esse é o campeão de reclamações. Não porque as cobranças sejam ilegais, mas porque o proprietário não leu o contrato com atenção.

O que fazer: leia o item de remuneração e encargos adicionais do contrato com calma. Cada taxa precisa ter nome, base de cálculo e quando é cobrada. Se estiver genérico demais, peça especificação antes de assinar.

Dificuldade para cancelar o contrato

"Aviso cancelamento e a empresa demora, cobra multa de 3 meses ou simplesmente não responde." Contratos de administração costumam ter prazo de aviso de 30 a 90 dias. Multas rescisórias existem e são legítimas em alguns casos. O problema é o proprietário descobrir isso só ao tentar sair.

O que fazer: antes de assinar, leia a cláusula de rescisão. Pergunte: qual é o prazo de aviso? Existe multa? Em quais situações? Prefira contratos com prazo de até 30 dias e sem multa após a carência inicial.

Manutenção não autorizada cobrada do proprietário

A gestora mandou um encanador, o serviço custou R$ 800, e o proprietário foi informado depois. Em alguns contratos, a gestora tem autonomia para aprovar serviços até determinado valor. Em outros, qualquer gasto precisa de aprovação prévia.

O que fazer: entenda o limite de autonomia da gestora e defina por escrito o valor a partir do qual você precisa ser consultado.

Checklist antes de assinar

• Prazo de repasse com data e consequência por atraso
• Extrato mensal com discriminação de todas as deduções
• Lista completa de taxas (administração, locação, vistoria, renovação)
• Cláusula de rescisão com prazo e condições de multa
• Limite de autonomia para gastos de manutenção
• Canal de contato direto com o gestor responsável

Uma gestora séria não vai estranhar nenhuma dessas perguntas.

Para saber como pesquisar o histórico de uma administradora antes da reunião, veja como pesquisar a reputação da administradora.

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Perguntas frequentes

O que fazer quando a administradora atrasa o repasse?

Consulte o contrato para ver o prazo combinado. Se descumprido, formalize a cobrança por escrito. Persistindo, o PROCON e o Reclame Aqui são canais de pressão antes de qualquer ação judicial.

A administradora pode cobrar taxa de renovação de contrato?

Pode, desde que esteja prevista no contrato de administração. Cobranças não previstas em contrato podem ser contestadas.

Como cancelar o contrato com uma administradora de imóveis?

Geralmente é necessário aviso prévio de 30 a 90 dias, conforme o contrato. Leia a cláusula de rescisão antes de contratar para não ter surpresa na saída.

A administradora pode aprovar gastos de manutenção sem autorização?

Depende do contrato. Muitos preveem autonomia para valores pequenos. Acima disso, o proprietário deve ser consultado. Defina esse limite por escrito.